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二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業(yè)銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產而大力發(fā)展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”因此在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進房地產金融產品創(chuàng)新，為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務。要細分市場，開發(fā)服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業(yè)債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發(fā)展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業(yè)從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業(yè)基金法》是國內和國際產業(yè)基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規(guī)避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優(yōu)質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發(fā)展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
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2順德信息產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近二十年來，順德信息產業(yè)獲得較快的發(fā)展。順德信息產業(yè)主要由計算機、通信設備、電子元器件、應用電子、軟件（含嵌入式軟件）、系統(tǒng)集成與服務、信息服務業(yè)等組成。出現(xiàn)了一批如美的集團、廣東格蘭仕集團及廣東東菱凱琴集團等擁有較強信息技術的企業(yè)。2005年，國家信息產業(yè)部正式批準順德區(qū)設立“國家（順德）家用電子產品產業(yè)園”，目前家用電子產品產業(yè)園及順德科技園已形成產品制造、元器件配套及物流一條龍。
2.1產業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨完善為了強化順德信息產業(yè)的建設，區(qū)政府及相關主管部門主持制定并下發(fā)了一系列文件，為信息產業(yè)的發(fā)展建造了良好的政策環(huán)境。2003年成立電子信息商會。2005年，由區(qū)政府牽頭，企業(yè)為主體建立了華南家電研究院、高新技術產業(yè)孵化基地、順德軟件園等一系列產業(yè)公共技術研發(fā)機構。到目前為止，擁有中國電子信息百強企業(yè)3家，省級企業(yè)信息化試點示范企業(yè)11家，區(qū)級企業(yè)信息化工程試點示范企業(yè)50家，從事應用軟件開發(fā)和信息服務業(yè)的企業(yè)400多家，其中產值超億元的軟件產品生產企業(yè)4家，有11家通過了廣東省軟件企業(yè)認定。2006年3月成立“順德軟件行業(yè)協(xié)會”，2006年11月成功舉辦“2006中國順德嵌入式系統(tǒng)應用展示交易會暨中國嵌入式系統(tǒng)年會”。制度建設與政府支持極大地提升了順德信息產業(yè)的區(qū)域品牌，促進了信息產業(yè)快速發(fā)展。
2.2產業(yè)鏈向高端延伸近年來，隨著嵌入式軟件業(yè)的異軍突起，形成了由基礎信息產業(yè)（或核心信息產業(yè)）、制造信息產業(yè)、信息服務業(yè)組成的信息產業(yè)鏈。根據(jù)順德信統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2007年，順德地區(qū)的系統(tǒng)集成及信息服務業(yè)營業(yè)收入達35億元，同比增長12.9％；通信設備制造業(yè)實現(xiàn)銷售收入42億元，同比增長5％；應用電子產業(yè)銷售收入25億元，同比增長66.67％；以電信、移動為代表的電信服務業(yè)營業(yè)收入27億元，同比增長3.85％；基礎元器件業(yè)銷售收入99億元，同比增長1％；計算機及外設硬件設備制造業(yè)銷售收入155億元，同比減少14.84％；家用視聽設備制造業(yè)銷售收入11億元；其他家用電子產品制造業(yè)產值6億元。數(shù)據(jù)表明，不斷走向高端技術研發(fā)為順德信息產業(yè)進一步發(fā)展奠定了強有力的基礎。
3順德信息產業(yè)發(fā)展存在的主要問題
盡管順德信息產業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展能力，為進一步加速發(fā)展奠定了基礎，但與經濟發(fā)展水平相當?shù)钠渌貐^(qū)，順德信息產業(yè)發(fā)展還有一定差距，存在一些不足之處，作為順德人，我們應該居安思危，正視問題。
3.1信息產業(yè)仍處于價值鏈的低端從整體上看，順德電子信息企業(yè)雖然重視技術研發(fā)和技術創(chuàng)新，但由于起點較低，除個別企業(yè)和少數(shù)領域已具有較強的自主研發(fā)能力外，大多數(shù)企業(yè)仍然沒有掌握自主知識產權的核心技術，產品的關鍵部件仍依賴進口，無論在國際市場還是國內市場上，主要還是依靠中低檔產品競爭，產品的利潤率較低，無法形成有效積累，由此導致在技術研發(fā)上投入不足，而技術研發(fā)和技術創(chuàng)新的不足又導致企業(yè)向高端產品升級的進程緩慢，贏利能力和積累能力得不到提高，這樣便形成了一個低水平循環(huán)的不利局面。就電子信息產業(yè)整體而言，集成電路和新型元器件的發(fā)展遠遠無法滿足下游整機行業(yè)的需求，一些關鍵件和核心技術環(huán)節(jié)上只能依賴進口，產業(yè)規(guī)模在短期內很難趕上中國臺灣和韓國，更不用說趕上信息技術發(fā)展的主要西方國家了。
3.2整體科技創(chuàng)新能力不強從國際上看，美國、日本等的電子信息產業(yè)以知識密集型為主，掌握電子信息產業(yè)的技術標準和核心技術，產業(yè)增長動力主要來源于知識積累、信息處理和智力投資；韓國、中國臺灣地區(qū)等的電子信息產業(yè)以技術密集型為主，掌握了某些應用領域的核心技術、關鍵技術，產業(yè)增長憑借主要產品領域的技術創(chuàng)新和資金投入。目前，產業(yè)鏈研發(fā)環(huán)節(jié)薄弱造成的產業(yè)基礎不穩(wěn)固是順德電子信息產業(yè)的突出問題，電子信息產業(yè)核心技術的研發(fā)和知識產權擁有還遠遠落后于發(fā)達國家。由于大多數(shù)產品附加值低，使得企業(yè)無法保證對技術研發(fā)的資金投入，也沒有能力深度開拓自己的品牌。
3.3高級專業(yè)技術人才缺乏專業(yè)技術人員，特別是高層次人才，是信息技術創(chuàng)新的關鍵因素。截止到2007年，順德電子信息產業(yè)從業(yè)人員約50萬人（含外來人員），科研人員所占比重偏低，僅為5%。根據(jù)我們的調查，順德區(qū)的信息產業(yè)，尤其是軟件產業(yè)有許多是中小企業(yè)在人才方面存在以下缺陷：一是績效考核制度不完善，加薪減薪，升職降職都憑老板一句話和當時的心情，這就會造成員工不服，只能炒老板魷魚，另謀高就，難以留住高層次人才。二是人才凝聚力不夠，高素質人才尤其既懂管理又懂技術的復合型人才、高層次管理人才、熟悉國際規(guī)則、善于應對國際市場競爭的人才嚴重不足。人才的缺乏嚴重地影響了順德地區(qū)電子信息產業(yè)的技術創(chuàng)新能力，從而影響到產業(yè)競爭力的整體提升。
3.4集群效應發(fā)揮不足目前，順德的計算機及通信設備制造等信息制造業(yè)所需的關鍵零部件、重要材料和專用設備基本依賴進口，缺乏類似東莞制造那樣的本地配套能力。從信息制造業(yè)（計算機及外設，通信設備）到信息服務業(yè)（軟、硬件應用開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、IT產品商）之間各自成體系，缺乏有機銜接和密切合作，沒有形成上下游緊密聯(lián)系的產業(yè)鏈，企業(yè)之間與技術之間的協(xié)同能力很差。大型企業(yè)信息化應用較為普遍，但難以形成集群效應，在順德有“九·五”863/CIMS試點企業(yè)，有“十一五”廣東省制造業(yè)科技工程龍頭示范企業(yè)，這些企業(yè)本身擁有實力雄厚的信息中心和眾多人才，具備深入到綜合CAX/PLM/ERP并協(xié)同電子商務一體的數(shù)字化集成應用的能力，但企業(yè)之間沒有進行很好的資源整合。另外，信息化公共平臺的應用不平衡，鋼鐵、花卉、家電有較完善的電子交易平臺，發(fā)展健康有序，而規(guī)模較大的家具市場至今未形成與之配套的商務平臺。
4順德信息產業(yè)發(fā)展的對策
在世界經濟不景氣的今天，順德要走出困境就必須針對問題，及時采取措施，充分發(fā)揮政府、企業(yè)與公共服務平臺之間的協(xié)同作用，力求以最低的成本獲得快速的發(fā)展。
4.1構建以企業(yè)為主體，產學研結合的創(chuàng)新體系信息產業(yè)的資金投入以及技術研發(fā)離不開政府、企業(yè)和研究機構的共同協(xié)作。一是圍繞智能家電、數(shù)字家庭、應用電子、數(shù)控技術等關鍵領域，以企業(yè)為主體，建設集成電路設計公共平臺。二是增強大企業(yè)為主體的集成創(chuàng)新能力，攻克行業(yè)發(fā)展的關鍵共性技術；三是充分發(fā)揮以大企業(yè)集團為基地的嵌入式公共軟件技術平臺的作用，結合家電行業(yè)的智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡化進行關鍵共性技術攻關；四是充分發(fā)揮該平臺的技術交流、技術外溢作用，使區(qū)內相關企業(yè)能夠共享技術成果；五是加大粵港關鍵領域重點突破項目招標的支持力度，及時研究國家、省有關政策，鼓勵企業(yè)積極申報、承擔國家、省信息產業(yè)重大工程項目，取得自主知識產權，引領企業(yè)自主創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)并培育新的有發(fā)展前途的研發(fā)中心。最后，政府應該勇于開拓，堅持技術創(chuàng)新與制度創(chuàng)新并進，規(guī)范創(chuàng)新環(huán)境，在財稅政策，激勵政策，知識產權保護政策等方面為信息產業(yè)的自主創(chuàng)新營造良好的環(huán)境和氛圍。
4.2激發(fā)中小企業(yè)的原始創(chuàng)新活力順德中小企業(yè)蘊藏著極大的原始創(chuàng)新沖勁，政府應該充分發(fā)揮中小企業(yè)的創(chuàng)新活力，形成“一馬當先，萬馬奔騰”的局面。第一，企業(yè)應該把握國際產業(yè)調整、轉移機遇，形成信息產業(yè)新的增長點，政府應該密切關注“嵌入式系統(tǒng)應用展示交易會”上已簽訂協(xié)議的項目，協(xié)調企業(yè)加強與國內外知名企業(yè)、科研機構、跨國公司的合作，爭取一批嵌入式系統(tǒng)技術和項目落戶順德；第二，應該抓住廣東省“十一五”引入芯片制造業(yè)產業(yè)的良機，加快TFT－LCD配置產業(yè)發(fā)展，主動承接國際產業(yè)轉移；第三，加快數(shù)字家庭標準制定、技術研發(fā)與產業(yè)化速度，按照《廣東省數(shù)字家庭行動計劃要求》，支持順德企業(yè)積極參與數(shù)字家庭技術研發(fā)和標準制定，通過標準戰(zhàn)略占領產業(yè)高端，推動技術產業(yè)化。第四，加強與廣東RFID專委、粵港RFID產業(yè)聯(lián)盟的溝通，爭取成為全省試點，促進RFID技術在順德的應用和推廣。
4.3建立完善的激勵機制吸引并留住人才信息產業(yè)是知識、技術、智力密集型產業(yè)，信息產業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。人才是構成企業(yè)的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企業(yè)人才管理的根本，也是企業(yè)發(fā)展的關鍵。留住人、用好人離不開良好的物質激勵與精神激勵，待遇問題是人才留與失的基本前提，也是人才價值的體現(xiàn)。企業(yè)要留人，就必須建立公平合理的績效考核制度，讓員工的獎與罰有章可循，在員工心中產生公平感。在激勵方面，不能將工資作為激勵的唯一手段，必須建立完善的，能夠實現(xiàn)他們價值觀的激勵機制。按照馬斯洛的需求層次說，生理需求是人們最基本的需求，而自我實現(xiàn)是人們最高的精神需求。所以工資等物質激勵是員工進行生產的動力，精神激勵是工作激情的來源。因此，企業(yè)應該按照自己的實際情況建立多元化的激勵方式，包括福利計劃，股票期權，晉升機會，高水準的培訓，出國深造等。
4.4大力發(fā)展信息服務業(yè)信息服務業(yè)在順德發(fā)展相對落后，大力推進以專業(yè)市場為主體特別是電子商務應用等信息服務業(yè)的發(fā)展。結合順德信息服務業(yè)發(fā)展的實際：首先，為促進家具業(yè)的快速發(fā)展，政府應該抓住樂從成為全省“專業(yè)市場電子商務試點”的機遇，建設順德家具電子商務平臺，促進家具產品信息的交流和商貿流通。其次，由區(qū)政府牽頭，大力發(fā)展電子商務，以行業(yè)電子商務為主題，每年舉辦1-2場論壇，進一步營造深化電子商務應用的環(huán)境和氛圍，推動電子商務應用，與阿里巴巴，環(huán)球資源等國內外知名電子商務平臺合作，在第三方電子商務平臺上開設“順德制造”或“順德創(chuàng)造”，營造區(qū)域品牌，整合區(qū)內企業(yè)抱團發(fā)展。第三，加快發(fā)展制造業(yè)，跟進廣東省“十一五”制造業(yè)信息化科技工程，重點抓好龍頭企業(yè)（美的、科達）數(shù)字化綜合應用，推動企業(yè)繼續(xù)深入應用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技術，促進企業(yè)產品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和機制創(chuàng)新。第四，建設面向行業(yè)或面向應用的ASP公共平臺，為中小企業(yè)提供“隨時、隨地、省力、省心、省錢”的信息化服務。第五，制訂相關政策，扶持本地軟件企業(yè)及系統(tǒng)集成商，支持大企業(yè)的信息中心企業(yè)化運作，發(fā)揮人才集中、經驗較豐富的優(yōu)勢，為地區(qū)信息化服務業(yè)的發(fā)展提供相關支持。
4.5建立完善的風險投資體系風險投資是一種集金融、創(chuàng)新、科技、管理與市場于一體的資金運作模式。信息產業(yè)的風險投資在成本和收益上具有很強的不確定性，這使得風險投資評價非常困難，投資者對收益率也就抱有更高的期望。如果沒有較高投資收益率作支撐，那么信息產業(yè)將面臨著投資者的經濟動力不足問題，信息產業(yè)的風險資金就很難到位。所以，針對順德雄厚的民間的現(xiàn)實，加快培育風險投資體系，建議政府適度介入，采取適當?shù)拇胧┫凉撛诘氖袌鍪ъ`問題：一是在起步階段為風險投資聯(lián)盟提供部分啟動資金用以支持投資基金的組建。二是采取較為優(yōu)惠的稅收政策來降低風險資本的成本。三是規(guī)范財務信息披露制度，加大風險企業(yè)的信息透明度，由政府組織對企業(yè)或項目進行評價，降低中小投資者的評價成本。四是調險資本籌集制度，吸引民間資本進入風險投資聯(lián)盟。
摘要：信息產業(yè)發(fā)展水平的高低直接影響著各行業(yè)的效率，位居全國縣域經濟百強前列的順德更應該發(fā)揮信息產業(yè)的作用，實現(xiàn)經濟的可持續(xù)發(fā)展。本文結合順德信息產業(yè)發(fā)展的實際，在對現(xiàn)狀與問題分析的基礎上，進一步提出了具體對策。
關鍵詞：信息產業(yè)問題對策
0引言
一、引言
第三產業(yè)（又稱為“第三次產業(yè)”），是由英國經濟學家、新西蘭奧塔哥大學教授費希爾1935年在《安全與進步的沖突》一書中首先提出來的。第三產業(yè)是整個社會再生產過程不可缺少的組成部分，其增加值同第一產業(yè)、第二產業(yè)增加值一起構成了最重要的經濟總量GDP的來源。第三產業(yè)的發(fā)展水平是一個國家或地區(qū)產業(yè)結構從低級向高級轉變的重要標志，也是反映一個國家或地區(qū)經濟發(fā)展和人民生活水平的重要標志之一。
我國的第三產業(yè)在最近30年中發(fā)展迅猛，特別是把發(fā)展第三產業(yè)作為國策倡導以來，自1992年底到2005年底的13年間，第三產業(yè)增加值增加了近7倍?？偫碓?007年的政府工作報告中,提出要把第三產業(yè)列為我國經濟發(fā)展的主導產業(yè),為第三產業(yè)的進一步發(fā)展提供了空前的良好時機。
經研究表明，第三產業(yè)在國民經濟的比重與國民經濟發(fā)展水平存在著對數(shù)函數(shù)型相關關系。加快發(fā)展第三產業(yè)是樹立和落實科學發(fā)展觀的重要體現(xiàn)。大力發(fā)展第三產業(yè)，是促進結構優(yōu)化升級、增加勞動就業(yè)、財政和國民收人的重要途徑，對河南經濟與社會發(fā)展具有多重效應，對經濟的發(fā)展具有十分重要的戰(zhàn)略意義。近年來，在省委、省政府的正確指導和市場機制的調節(jié)下，河南省的產業(yè)結構得到了一定程度的優(yōu)化，第三產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，取得了顯著的成效。但與東南沿海和其他發(fā)達省份相比，河南的第三產業(yè)發(fā)展仍有很大差距,存在一些制約因素，需要理論界和實務界進行探索和研究。
二、河南省第三產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
改革開放以后，我國第一和第二產業(yè)發(fā)展對第三產業(yè)的巨大需求逐步顯現(xiàn)并釋放出來，有力地推動了第三產業(yè)的發(fā)展，使其在過去幾年形成比較穩(wěn)定的高增長趨勢，第三產業(yè)在經濟結構中的比重不斷提高。近年來，作為一個農業(yè)大省和人口大省，河南省第三產業(yè)也得到了一定的發(fā)展，其增加值占GDP比重從17.6%增長到30%；而第三產業(yè)從業(yè)人員也從1978年的249萬人增加到1272萬人，凈增長超過1000萬人。盡管有一定程度的增長，但目前河南省第三產業(yè)的發(fā)展仍然相對滯后，已經成為制約河南經濟快速發(fā)展的一大瓶頸。
（一）第三產業(yè)整體發(fā)展水平偏低。
第三產業(yè)的發(fā)展程度，是經濟發(fā)展綜合水平的一個標志。目前，第三產業(yè)占生產總值的比重世界平均水平為60%，世界上的許多發(fā)達國家（澳大利亞、法國、德國、英國、和美國）第三產業(yè)已在其經濟結構中占有絕對比重達70%左右，中等發(fā)達國家的第三產業(yè)比重也在50%以上。近年來，河南省總體經濟增長顯著，已進入經濟發(fā)展的增長期。隨著中部崛起發(fā)展戰(zhàn)略的實施，河南省加大了對第三產業(yè)的投入，第三產業(yè)增幅加快并取得了成績。但是第三產業(yè)仍然是河南經濟發(fā)展中的薄弱環(huán)節(jié)，在河南經濟總量中的比重偏低，在全國的位次靠后，同時河南第三產業(yè)發(fā)展層次不高，發(fā)展不平衡。2007年數(shù)據(jù)顯示，全國第三產業(yè)增加值占國民經濟比重的39.1%；河南省2007年第三產業(yè)增加值僅占生產總值比重的29.3%。不僅大幅度的低于全國平均水平，更無法與發(fā)達國家第三產業(yè)比重的70%相比，甚至僅達到發(fā)展中國家52.3%的一半多點。2007年為4411.91億元，年增長速度不足13%，遠遠低于其生產總值的增長速度。2007年河南省的生產總值只占全國2007年國內生產總值（246619億元）的6.11%；其第三產業(yè)增加值僅占全國第三產業(yè)增加值（96328億元）的4.58%，明顯低于前者。這與河南人口大省、農業(yè)大省和經濟大省的地位極不相稱。
（二）第三產業(yè)內部結構不合理。
河南省第三產業(yè)內部構成中，基本上以傳統(tǒng)產業(yè)為主，新興服務業(yè)拓展不足。2005年，河南省交通運輸、倉儲、郵電通信業(yè)及批發(fā)和零售貿易、住宿和餐飲業(yè)等傳統(tǒng)服務業(yè)完成增加值1544.35億元，占服務業(yè)增加值總量的45.8%。而信息軟件業(yè)、金融保險、房地產等現(xiàn)代服務業(yè)和新興服務業(yè)的比重較低，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)僅占服務業(yè)增加值的4.5%，金融保險業(yè)僅占服務業(yè)增加值的5.7%，房地產業(yè)僅占服務業(yè)增加值的9.4%。傳統(tǒng)服務業(yè)占的比重較高，而現(xiàn)代服務業(yè)的比重偏低，特別是具有比較優(yōu)勢、代表產業(yè)發(fā)展方向的金融保險、房地產開發(fā)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、旅游會展、現(xiàn)代物流、科技文化、教育衛(wèi)生等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展不足，產業(yè)層次有待提升。限制第三產業(yè)發(fā)展的原因是河南省的工業(yè)結構比較粗放，能源、原材料及初加工等勞動密集型產業(yè)占了較大的比重，深加工、高新技術、金融、保險等技術密集型、資金密集型、智力密集型和服務密集型產業(yè)所占的比重較小。由于前者對資源、勞動力需求較大，后者對技術、人才、信息、市場等需求較多，因此，可以說河南的工業(yè)結構不合理在一定程度上制約了第三產業(yè)的發(fā)展。
（三）產業(yè)化、市場化、社會化程度低。
河南省第三產業(yè)中除批發(fā)和零售貿易、餐飲、中介以及其他個人生活服務行業(yè)相對開放，非公有制成份比重較大外，大多數(shù)行業(yè)開放程度低，主要還是國有經濟，市場競爭不充分，管理體制和運營機制不合理。此外，文化、科技等行業(yè)的公益性、福利性的事業(yè)和經營性的產業(yè)長期混合在一起，沒有形成一定規(guī)模的產業(yè)；旅游業(yè)管理體制不順，多頭管理，市場分割，資源配置低效；房地產業(yè)、中介行業(yè)發(fā)展不規(guī)范、市場監(jiān)管不嚴、服務質量問題較多；交通運輸、批零貿易和餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)也存在改造升級步伐慢，規(guī)模化和集約化程度低，管理粗放，技術落后，不注重品牌效應等問題。
（四）缺乏推動第三產業(yè)發(fā)展的人才與技術。
經濟競爭的核心是人才的競爭。目前河南有關專業(yè)人才相對匱乏。第三產業(yè)尤其是知識密集型產業(yè)的發(fā)展，如金融、保險、物流、信息、軟件、研發(fā)、技術推廣、電子商務、法律、管理等知識密集型服務行業(yè)的發(fā)展，需要大量的專門人才。從第三產業(yè)發(fā)展的人才隊伍狀況看，其從業(yè)隊伍整體素質不高。新興服務業(yè)人才缺乏，傳統(tǒng)服務業(yè)對人才的吸引力不強，首先，第三產業(yè)還難以從市場上尋覓到滿意的從業(yè)人才，許多科技、咨詢服務等中介機構規(guī)模較小，經營能力和誠信度較差，對高素質服務人才缺乏吸引力；其次，科技服務機構急缺具有企業(yè)家素質的高級管理人才和高專業(yè)素質的咨詢服務執(zhí)業(yè)專家；第三，對咨詢服務執(zhí)業(yè)專家隊伍建設，河南乃至全國尚沒有建立培訓制度及相應的能力認定制度。河南省目前第三產業(yè)從業(yè)人員的素質遠不能適應經濟社會發(fā)展的需要，人才特別是高層次的人才短缺已成為制約河南第三產業(yè)發(fā)展的瓶頸。
三、加快第三產業(yè)發(fā)展的對策與建議
目前，隨著經濟的全球化程度的不斷深化和國家宏觀政策的調整，河南省第三產業(yè)的發(fā)展面臨十分難得的發(fā)展機遇：一是國外資本正在加速流向第三產業(yè)；二是國家高度重視第三產業(yè)，并制定了一系列促進第三產業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)及政策；三是消費結構轉型正在促進第三產業(yè)快速增長；四是河南省第三產業(yè)發(fā)展已具備相應的條件，發(fā)展?jié)摿Υ蟆＜涌旌幽系谌a業(yè)的發(fā)展，主要應做好以下幾個方面的工作：
（一）重視發(fā)展第三產業(yè)，建立第三產業(yè)的自我發(fā)展機制。
各級政府應認識到加快第三產業(yè)發(fā)展，是落實科學發(fā)展觀，促進經濟快速協(xié)調發(fā)展、不斷滿足人民生活需求、構建和諧社會的客觀要求；是推動和服務于河南省工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化，緩解日益加大的資源環(huán)境約束、勞動力轉移壓力的重要舉措；是河南省全面建設小康社會、奮力實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略選擇。在今后相當長的一段時期，加快第三產業(yè)發(fā)展將成為河南省經濟工作的一項重要任務之一。河南第三產業(yè)缺乏競爭力，與河南第三產業(yè)的許多企業(yè)經營不善，以及第三產業(yè)的相關機關、團體和事業(yè)單位由于改革步伐落后而過分沿襲計劃體制造成的低效率有關。因此，對于營利性的企業(yè)應鼓勵和引導他們盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實行科學化的經營管理，努力做大做強，爭創(chuàng)品牌，通過對現(xiàn)代科技新成果的吸納加快現(xiàn)代化進程，鼓勵跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨所有制的合作。對于地質勘查、文化、衛(wèi)生、體育、咨詢等行業(yè)的事業(yè)單位，則應依據(jù)情況讓更多的單位走向市場，增強行業(yè)的競爭程度，改革內部計劃體制沿襲下來的后勤服務的運行機制，通過社會化運作提高效率。
（二）調整和優(yōu)化產業(yè)結構，提升第三產業(yè)的競爭力。
積極推進第三產業(yè)體制改革，優(yōu)化產業(yè)結構。以傳統(tǒng)產業(yè)為主，大力發(fā)展新興服務業(yè)。加快推進金融、城市公用事業(yè)等壟斷行業(yè)體制改革和機制轉換，實行政企、政資、政事分開，引入競爭機制，提高市場化程度。培育扶持第三產業(yè)龍頭企業(yè)。圍繞國有企業(yè)改革和第三產業(yè)布局調整，加快河南省大型第三產業(yè)企業(yè)的發(fā)展。在報業(yè)、廣電、旅游、房地產、現(xiàn)代物流、金融保險、科技信息服務等領域選擇一批具有競爭力的第三產業(yè)企業(yè)，通過兼并、聯(lián)合、重組、加盟、上市等方式，發(fā)展成為具有多元化投資主體、發(fā)展?jié)摿Υ?、輻射帶動作用強的大型企業(yè)集團，打造第三產業(yè)知名品牌，提高產業(yè)集中度和市場競爭力。扶持有條件的服務企業(yè)做大做強，形成一批擁有服務品牌、多元投資、具有較強競爭力的第三產業(yè)大型企業(yè)，促進第三產業(yè)的集團化、網(wǎng)絡化、品牌化經營。支持有競爭能力的服務企業(yè)走出去，開展跨國經營，拓展國際市場。發(fā)揮人口和市場潛力優(yōu)勢，穩(wěn)步發(fā)展房地產業(yè)，優(yōu)化商品住宅供應結構，規(guī)范發(fā)展房地產交易，推動房地產健康發(fā)展。繼續(xù)深化文化、科技、教育、衛(wèi)生、體育、金融等社會服務業(yè)改革，提高產業(yè)層次和水平。大力發(fā)展金融保險、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、旅游會展、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務業(yè)和新興服務業(yè)。發(fā)揮河南文化大省的文化資源優(yōu)勢，加快發(fā)展文化產業(yè)和旅游業(yè)，逐步把文化產業(yè)和旅游業(yè)培育成為河南省新的支柱產業(yè)。加強第二產業(yè)與第三產業(yè)的聯(lián)動效應，發(fā)揮第二產業(yè)對第三產業(yè)的帶動和促進作用。
（三）加快第三產業(yè)的產業(yè)化、市場化改革。
改革當前河南省在第三產業(yè)一些領域實行的嚴格的市場準入制度，打破如金融保險、醫(yī)院、教育、文化等行業(yè)的壟斷經營狀態(tài)，引進公平競爭機制，激發(fā)企業(yè)活力。河南由于過去計劃體制較深入，同時在市場化改革和對外開放中步伐較緩慢，使得民營經濟和外資經濟發(fā)展不足，資源的合理有效流動缺乏制度保障。因此，在新的時期，應積極按照市場經濟的要求，鼓勵非公有制經濟在更廣泛的領域參與第三產業(yè)的發(fā)展，堅持多渠道、多層次、多形式增加對第三產業(yè)的投入，放寬對民營資本和外資的投資限制，鼓勵符合條件的企業(yè)進入資本市場融資。按照市場主體資質和服務標準，逐步形成公開透明、管理規(guī)范和全行業(yè)統(tǒng)一的市場制度。在市場化的方向上通過擴大開放，促進第三產業(yè)管理體制、組織形式的創(chuàng)新，從而形成河南第三產業(yè)發(fā)展的比較優(yōu)勢。
（四）構筑第三產業(yè)發(fā)展的人才支撐體系。
河南省每年都有一些經濟技術人才培養(yǎng)出來，但由于人才激勵機制不健全，在與發(fā)達的沿海地區(qū)的競爭中，出現(xiàn)人才流失問題，存在阻礙現(xiàn)存人力資源發(fā)揮作用的不利機制，導致第三產業(yè)發(fā)展缺乏強有力的人才支持，從而形成了產業(yè)競爭力不足的局面。加快培養(yǎng)社會急需的信息服務、金融、保險、各類中介服務、服務業(yè)政策與管理以及熟悉國際服務貿易規(guī)則等方面的人才。有計劃地在省內高等學校和中等職業(yè)學校增設第三產業(yè)緊缺的專業(yè)，改革教學內容和教學方法，增加緊缺專業(yè)招生規(guī)模。拓寬人才培養(yǎng)途徑，積極吸引和聘用物流、旅游、會議展覽、教育培訓、商貿流通、文化傳媒、休閑娛樂、體育健身等領域急需的高層次策劃、管理、經紀人才。加強第三產業(yè)崗位技能培訓，提高現(xiàn)有第三產業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)素質。加強對下崗失業(yè)人員和農村勞動力轉移人員從事第三產業(yè)的再就業(yè)培訓工作，全面推行服務業(yè)職業(yè)資格證書制度。
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2、房地產開發(fā)面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發(fā)商經濟上的損失。對房地產開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產方面的業(yè)務也會對房地產的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發(fā)商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發(fā)造成的影響，從而使房地產開發(fā)商造成經濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發(fā)風險的因素剖析
3.1政策環(huán)境與經濟形勢
房地產開發(fā)由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發(fā)商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業(yè)擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。
3.2房地產市場的發(fā)育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產開發(fā)商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟洕l(fā)展是健康的，房地產需求就不會發(fā)生大的變化。房地產開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。
3.3開發(fā)時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業(yè)擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發(fā)地點的選擇
房地產的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關重要。房地產開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定
房地產開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環(huán)。房地產開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。
3.6開發(fā)周期的長短
房地產開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調整。開發(fā)期越長，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發(fā)商的素質、開發(fā)方式的確定也是導致房地產開發(fā)風險的重要因素。
4、處置房地產開發(fā)風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區(qū)的房地產開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減??；建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。
參考文獻
近年來，房地產業(yè)在調整產業(yè)結構、拉動內需、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、促進城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產業(yè)發(fā)展幾經波動，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產市場回暖以來，我國房地產投資增長速度過快，房價持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經濟發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關注。現(xiàn)結合互助縣房地產業(yè)的發(fā)展，就房產開發(fā)與土地保護利用闡述如下。
1城鎮(zhèn)房地產的現(xiàn)狀
1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進協(xié)調發(fā)展
城鎮(zhèn)化是擴大內需、實現(xiàn)經濟可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國經濟高速增長的強大動力，對于刺激消費、帶動民間投資、積極擴大內需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動房地產、餐飲等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對經濟平穩(wěn)運行產生積極的推動作用。
1.2住房升值快
按當前市場價值對現(xiàn)住房進行估價，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產，與2006年相比，戶均住房資產提高了1.6倍，每1m2的價值則提高了1.4倍。在商品房價格大幅度攀升的推動下，持有一套房產不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機。據(jù)統(tǒng)計，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財渠道，關鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經濟回報。這種投機行為在為居民增收的同時，一定程度上也助長了住房開發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機會。
1.3住房建設趨向大型套房
從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結構變化的比較中可以看出，3年內建設的大型套房的市場投放量要遠高于中小型套房。與2006年的調查結果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點。如此結果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。
2保護和合理利用土地資源中尚存的問題
一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認識不夠，對保護資源、合理利用、珍惜土地的重要性認識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農村集體土地征地補償、安置沒有完全到位，農民合法土地權益保護有待進一步加強。四是參與競買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調性和科學性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術、體育、娛樂設施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術[2]。
3加強房地產用地管理的措施
3.1建立供應總量控制制度
根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設局對年度房地產開發(fā)用地擬定供地計劃，報縣政府批準后，上報省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計劃通過多種途徑向社會公布，根據(jù)編制的年度供地計劃，由國土局會同相關部門組織招拍掛出讓。
3.2建立土地使用權公開交易制度
計劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產開發(fā)用地一律實行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。
3.3建立集體決策制度
對房地產開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標底價，由相關部門集體決策，并將土地出讓方案報縣政府批準后向社會公告。
3.4建立土地收購儲備制度
對縣內存量建設用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調控市場的主動權，收購的土地由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場需求統(tǒng)一供應。
3.5建立竣工驗收制度
對房地產等經營性用地工程竣工后，國土局、建設局等部門對土地使用情況進行驗收。
4完善房地產開發(fā)用地儲備制度的對策
4.1合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量
土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應量，也可避免土地資源浪費?？茖W合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構的經營風險。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經濟、政策等若干因素，要通過對相關歷史數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，設計需求預測模型，進而得出最佳土地儲備數(shù)量。
4.2加大土地供應結構的調整力度
土地供給結構與需求結構的協(xié)調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據(jù)市場的實際需要和經濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當前對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應政策帶來的漏洞。
4.3建立健全相關配套的法律法規(guī)
建立健全相關配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等，同時要嚴格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監(jiān)督的機制，對儲備機構的工作進行監(jiān)督，以保障儲備目標的實現(xiàn)。應建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，建立市場信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，使市場經營活動規(guī)范化，促進房地產開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進行分析預測，做出理性的投資決策。
4.4強化土地儲備管理的監(jiān)控職能
土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴重地阻礙了土地市場和房地產市場的健康有序發(fā)展。因此，要強化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內容包括3個方面:一是建設用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的要求；二是建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進度進行建設，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產市場的不合理定價行為。
4.5重構土地儲備的組織體系
在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領導，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計劃、建設、財政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應該對土地儲備機構掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機構的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調。
5小結
合理利用土地資源與實現(xiàn)房產開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無論是從國際、國內發(fā)展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實現(xiàn)房產開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實科學發(fā)展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經濟發(fā)展，必須在加快經濟發(fā)展的同時，加強土地資源保護，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
6參考文獻
[1]詹莉，李保蓮.河南省新農村建設中的土地利用問題及對策[J].河南農業(yè)科學，2008(3):5-8.
[2]梁留科，趙新軍，吳次芳.加入WTO后的土地利用結構調整問題[J].河南農業(yè)科學，2002(9):47-48.
一、第三產業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢
（一）貿易服務收入穩(wěn)定增長
2007年，全州社會消費品零售總額75.94億元，增長20.3%，扣除價格因素，增長13.5%。其中：批發(fā)和零售業(yè)零售額62.37億元，增長19.1%；住宿和餐飲業(yè)零售額10.57億元，增長19.8%；其他行業(yè)零售額3.00億元，增長54.5%。運輸服務業(yè)務量增長，全社會客運量比上年增長7.7%，旅客周轉量增長13.0%；貨運量增長13.4%；貨物周轉量增長11.2%。交通運輸、倉儲、郵政、批發(fā)零售、住宿餐飲等傳統(tǒng)服務業(yè)收入達25.26億元，占第三產業(yè)總值的31.1%，比上年略有上升，貿易服務收入穩(wěn)定增長。
（二）產品外貿出口特色突出
2007年，全州外貿實現(xiàn)進出口總額4101萬美元，增長12.8%。出口特色產品包括食用植物、莼菜、薇菜干、茶葉、綠茶、中藥材、紡織品、醫(yī)藥原料、金屬硅等9類20余個品種。其中，金屬硅、中藥材、醫(yī)藥原料、綠茶、茶葉等品種出口額分別比上年增長486.7%、125.3%、59.8%、7.6%、7.4%，突出了州域資源開發(fā)特色與產業(yè)比較優(yōu)勢。
（三）旅游業(yè)務收入高速增長
2007年，全州加快旅游業(yè)發(fā)展，新增國家2A旅游景區(qū)6處，星級飯店9家，旅行社5家，國家級農業(yè)旅游示范點3處，省級農業(yè)旅游示范點7處。全年旅游外匯收入429.05萬美元；國內旅游收入3.74億元，增長62.8%；累計旅游綜合收入17.53億元，增長62.3%。旅游綜合收入占第三產業(yè)總值的21.6%。
（四）金融保險業(yè)務不斷擴展
2007年末全州金融機構人民幣存款余額231.97億元，比年初增長22.9%；金融機構人民幣貸款余額147.46億元，比年初增長20.0%。年末全州有各類商業(yè)保險中心支公司10家，分支機構175個，全年實現(xiàn)保費收入6.11億元，比上年增長13.4%。
（五）高新技術服務產業(yè)興盛
2007年，全州有廣告經營單位93家（其中廣告公司36家），從業(yè)人員800余人，實現(xiàn)廣告經營額3300萬元，比上年增長28%以上；電信通訊產業(yè)全年實現(xiàn)主營業(yè)務收入比上年增長20%以上；科研成果轉化、科技信息服務、電腦農業(yè)、軟件技術應用、互聯(lián)網(wǎng)運行、網(wǎng)絡營銷等為特色產業(yè)發(fā)展注入效益增長活力。高新技術服務產業(yè)綜合收入額占第三產業(yè)總值的15%以上，是州域現(xiàn)代服務業(yè)中的支柱力量。
（六）民族文化產業(yè)效益初顯
2007年，全州廣播電視收入5778.32萬元；印刷復制業(yè)務收入1.9億元；報業(yè)收入4000萬元；9個專業(yè)藝術表演團體全年完成演出1743場，文藝演出收入264.4萬元；圖書音響制品年銷售額達1億元以上；民族工藝產業(yè)總產值已達1500余萬元，上繳收稅40余萬元。上述收入占第三產業(yè)總值的5%以上，已成為全州民族文化產業(yè)中的主要產業(yè)，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（七）非營利比重上升
2007年非營利收入達30.89億元，比上年增長14.9%；收入額占第三產業(yè)總值的38%，比2006年的37.9%有所上升。第三產業(yè)總值中，營利收入占62%，比2006年約有下降。
二、第三產業(yè)發(fā)展的動因分析
（一）投資拉動
1.第三產業(yè)投資增長快于第一二產業(yè)，從而拉動產業(yè)快速增長。全年全社會固定資產投資116.09億元，比上年增長32.6%。在投資完成額中，第一產業(yè)投資7.85億元，增長42.3%；第二產業(yè)投資54.45億元，增長20.5%，第三產業(yè)投資53.79億元，增長46.1%；每億元投資分別實現(xiàn)三產業(yè)增加值1.512億元、社會商品零售總額1.412億元。
2.房地產投資拉動商品房銷售收入及物業(yè)管理增長。全年房地產企業(yè)完成投資16.22億元，增長95.7%。全州商品房屋竣工面積61.71萬平方米，增加28.85萬平方米，增長87.8%；商品房屋銷售面積64.11萬平方米，增加18.13萬平方米，增長39.4%；商品房屋銷售額10.99億元，增長71.0%。2007年底，已有391萬平方米房屋實行小區(qū)物業(yè)管理，占全州城鎮(zhèn)房屋總面積的14%。
3.城鎮(zhèn)建設投資增長拉動傳統(tǒng)服務貿易產業(yè)升級。全年全州城市建設在建項目270余個，完成投資26億元，新建城市道路24條，新建城市橋梁4座，新增黑色化道路面積32萬平方米；州城建設開工74個重點項目，完成投資10.3億元；全州現(xiàn)有招商引進的省內知名連鎖超市4家、規(guī)模較大的批發(fā)零售與超市企業(yè)60余家、工商注冊批發(fā)零售個體商業(yè)戶7000余家，共有從業(yè)人員15萬人以上。
（二）產業(yè)聯(lián)動
1.第一二產業(yè)發(fā)展為三產發(fā)展提供物質基礎。農業(yè)種養(yǎng)殖、產品加工與外貿出口的聯(lián)動：茶葉是全州歷史悠久的特色支柱產業(yè)之一，2007年茶葉總產量28673噸，比上年增長16.2%；精制茶加工量21876噸，比上年增長12.0%；外貿出口額417.69萬美元，比上年增長7.5%。2007年，全州中成藥加工業(yè)增加年生產能力2000噸，為當年中藥材出口增長125.3%創(chuàng)造了條件。
2.第三產業(yè)為一二產業(yè)發(fā)展提供支持和服務。從金融平均支持產業(yè)發(fā)展看，2007年全州貸款147.82億元，每億元貸款分別實現(xiàn)GDP總值1.423億元、實現(xiàn)一產業(yè)增加值0.54億元、實現(xiàn)二產業(yè)增加值0.34億元。由此可見貸款支持產業(yè)發(fā)展的力度。
3.第三次產業(yè)內部的互動。2007年全州對外貿易中，醫(yī)藥原料的出口大幅增長（59.8%），出口大幅下降（35.3%）。內貿與外貿產品結構調整，在金屬硅、中藥材、醫(yī)藥原料等產品出口大幅增長的情況下，莼菜、紡織品、薇菜干等產品出口下降，分別降低50.0%、23.9%、14.7%。
（三）政策鼓動
從宏觀上看，2007年3月國務院頒發(fā)了《關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》，提出到2010年，全國服務業(yè)產值比重比2005年提高3個百分點，就業(yè)比重提高4個百分點；到2020年，全國服務業(yè)產值比重超過50%，就業(yè)容量顯著增加，基本實現(xiàn)經濟結構向以服務經濟為主的轉變。
（四）城鄉(xiāng)互動
1.城鎮(zhèn)建設和管理邁上新臺階，城市形象得到明顯提升。恩施市、來鳳縣創(chuàng)建省級園林城市工作通過省建設廳檢查驗收。年末全州城鎮(zhèn)化率為24%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率31.7%。
2.穩(wěn)步推進全州“百鎮(zhèn)千村”示范工程建設。2007年，全州爭取省建設廳“百鎮(zhèn)千村”基礎設施專項補助資金575萬元，42個示范村的村莊整治工作全部啟動。實施“萬村千鄉(xiāng)”市場工程，農村商品流通網(wǎng)絡建設得到加強，全年新建了59個鄉(xiāng)級和587個村級農家店（農村超市），縣、市以下農村消費品零售額增長率（24.2%）高于市、縣城市消費品零售額增長率（18.0%）。
（五）信息促動
2007年，全州159個行政村聯(lián)通廣播電視網(wǎng)絡，廣播綜合人口覆蓋率達94.56%，電視綜合人口覆蓋率達94.85%。
（六）交通帶動
鐵路、高速公路在建擴大了消費需求。完善現(xiàn)有公路、民航、水運等交通基礎設施，優(yōu)先發(fā)展城市公共交通，形成便捷、通暢、高效、安全的綜合運輸體系，成為第三產業(yè)特別是服務業(yè)發(fā)展的重要條件。
（七）環(huán)境引動
2007年，全州環(huán)境保護投入1.67億元，占全州生產總值的0.8%，比上年提高0.02個百分點。環(huán)境監(jiān)督管理加強，小水泥、小火電、小造紙企業(yè)和城市污水等四個專項治理工作成效明顯，環(huán)境質量穩(wěn)定改善。
對于房地產開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應運而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標的數(shù)額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產業(yè)內人事和從事房地產業(yè)務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開發(fā)房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發(fā)土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發(fā)方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發(fā)經營的房地產開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發(fā)房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發(fā)經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產開發(fā)資質。《房地產開發(fā)經營管理條例》對設立房地產開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發(fā)能力。
（二）貫徹責、權、利統(tǒng)一的原則。
實踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因為違反了聯(lián)營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發(fā)資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯(lián)合開發(fā)房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯(lián)營關系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關系，開發(fā)房地產的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當?shù)暮献鞣绞绞琼樌M行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續(xù)，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”不一而足，其職責是協(xié)調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構與項目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項目產生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯(lián)合開發(fā)房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯(lián)合開發(fā)項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關鍵。
聯(lián)合開發(fā)房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開放房地產合同由于需要辦理相關手續(xù)，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
四、做好聯(lián)合開發(fā)審批備案工作，確保項目的合法性。
以協(xié)議方式（即不組建項目公司）聯(lián)合開發(fā)房地產，雙方應當共同獲得政府部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目建設等所有批準手續(xù)。實踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準文、證照的中將聯(lián)合開發(fā)雙方的名稱一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設方的名稱，在批文或證照的備注中注明其他聯(lián)合開發(fā)單位的名稱。行政審批的操作過程是否完善，是司法實踐中衡量聯(lián)合開發(fā)是否有效的關鍵。
參考書目：
1、《民法學》鄭立王做堂北京大學出版社
2、《房地產開發(fā)法律實務》朱樹英法律出版社
3、《房地產合同實務》符啟林邵挺杰人法律出版社
（2）商品房銷售供給兩旺。房地產市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢。2002年全區(qū)房屋開發(fā)面積210.81萬m2，占全市總開發(fā)量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發(fā)面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產開發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產開發(fā)面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產業(yè)發(fā)展后勁依然強勁。
（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.
（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計，空置房得到了進一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產投資快速增長，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。
2、青島開發(fā)區(qū)房地產市場能保持購銷兩旺的成因
為什么青島開發(fā)區(qū)房地產市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經濟、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個方面來分析其成因。
（1）經濟因素。社會經濟良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發(fā)區(qū)國內生產總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產業(yè)增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產業(yè)增加值為111億元，增長26.5%；第三產業(yè)增加值為58.5億元，增長46.3%.全區(qū)國民經濟快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產市場快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎。
（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產業(yè)發(fā)展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發(fā)展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建設和重要基礎設施的建設，舊區(qū)重點進行棚戶區(qū)改造和用地調整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團的雛形，為實現(xiàn)遠期規(guī)劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經濟為主的特色經濟，將青島的經濟發(fā)展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經濟發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經濟發(fā)展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發(fā)區(qū)人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產市場的發(fā)展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。
（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。
（5）房地產企業(yè)因素。主要有：
①房地產開發(fā)企業(yè)機制靈活。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產經濟中民營經濟成份快速增長，激活了整個房地產市場的運行機制。房地產開發(fā)公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產公司。
②房地產企業(yè)各方面素質比較強。全區(qū)房地產企業(yè)經理平均年齡為44.5歲，年齡結構較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.
③房地產企業(yè)實施“注重品質、追求品牌”戰(zhàn)略。建設一批現(xiàn)代化、規(guī)?；?、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質量已成為房地產企業(yè)的生命線。
（6）環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業(yè)務量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發(fā)區(qū)房地產事業(yè)發(fā)展。
3、青島開發(fā)區(qū)房地產業(yè)未來發(fā)展趨勢分析
目前，青島開發(fā)區(qū)房地產市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產發(fā)展的6個重要因素將依然起到重要作用。
3.1各項有利政策分析
一是國家將實行繼續(xù)擴大國內需求、實現(xiàn)經濟穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進行現(xiàn)代化建設，國民經濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團開發(fā)”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區(qū)。2003年重點啟動建設5個示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積500萬m2，建設周期為3~5年，每年的住宅開發(fā)面積至少100萬m2.
3.2全區(qū)住宅需求總量預測
2002年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎2008年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續(xù)增長。預計全區(qū)房地產在今后10年內仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，并繼續(xù)成為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。
2005年前青島開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展預測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據(jù)以上分析，只要整體經濟環(huán)境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區(qū)房地產業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮(zhèn)居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產市場的需求。2003年區(qū)內將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.
3.3房地產開發(fā)存在的問題
在房地產持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：
（1）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發(fā)區(qū)商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續(xù)增長。房價的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。
（2）房地產企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發(fā)生，房地產投訴較多。
（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產開發(fā)企業(yè)99家，其中，四級以上資質企業(yè)僅為41家，年開發(fā)量在1萬m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產的行列。
總之，為了防止房地產開發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應做到：一是要十分珍惜房地產市場發(fā)展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產市場持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產開發(fā)經營行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進一步提升，房地產企業(yè)下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規(guī)范房地產市場秩序，加強法制建設，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規(guī)行為，促進房地產市場健康、持續(xù)地發(fā)展。
根據(jù)建設部的《房屋建筑工程質量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎和主體結構工程的保修，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產開發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產開發(fā)項目進行房地產開發(fā)。《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產。合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發(fā)企業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產時合作雙方應當共同投資設立一個與各投資者都獨立的房地產開發(fā)企業(yè)來進行房地產開發(fā)。這些規(guī)定本來是為了加強對房地產開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實踐中卻反而成了房地產開發(fā)企業(yè)逃避責任的手段。在現(xiàn)實的房地產開發(fā)中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機關予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度，當房屋質量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時很難追究到實際投資人的責任，現(xiàn)行的法人有限責任制度也就成了房地產開發(fā)企業(yè)逃避責任的重要方式，這也可能是劣質工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責任，業(yè)主的權利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產立法與管理等方面存在的一個重要問題。
二、為什么會出現(xiàn)重復出售與抵押？
重復出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規(guī)定辦理產權變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關交易相對人能夠清楚知道該標的物的權利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預防風險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負責的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？
三、業(yè)主委員會是什么？享有什么權利承擔什么義務？
我們都知道在物業(yè)管理中應當成立業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看，僅有《物業(yè)管理條例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。而對于業(yè)主委員會是什么樣的性質卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經民政部門核準登記成立的非營利性組織（如社團法人等），因為向房地產主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關系呢？因此，對于業(yè)主委員會的性質與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準確，操作性極差，也會給權利的行使帶來負面的影響。
四、如何正確、妥善處理房地產開發(fā)中的犯罪行為？
房地產開發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數(shù)是房地產開發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn)行的房地產管理制度、金融制度等各項原因都給房地產開發(fā)企業(yè)留下了實施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產開發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權（也許取得土地使用權的價格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內部認購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款，根本就不必要自己拿出多少錢來，但這些似乎還不算過分。某些房地產開發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進行重復抵押與按揭，如果運氣好，房賣了錢賺了，什么事都沒有；如果運氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購房人給政府算了。萬一被拘捕了，說不定也會有些地方政府總是想方設法不讓這些人被判刑，否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務呢？說不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補這些損失呢，或者是采取其他方法來變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有了足夠多的錢，說不定在監(jiān)獄里也會過得很痛快，也會比那些可憐的小業(yè)主日子過得好多了啊，所以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認定也存在一定的困難，而且司法實踐中的刑事責任民事處理化也比較普遍，的確無法讓這些房地產開發(fā)商們望而卻步?？偟恼f起來原因大概就是一個：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產，罰得讓他們不敢有這個想法，他們還敢這樣去做嗎？看來，不僅要完善相關的法律規(guī)定，也要讓司法機關與政府部門切實按照法律規(guī)定來處理，以預防和打擊房地產開發(fā)中的犯罪行為。
為呈現(xiàn)我校生的真實的潛在的消費需求，且不以現(xiàn)有的消費結構判斷其需求走向，而是根據(jù)其需求滿意程度調查阻止需求實現(xiàn)的原因，為文化產業(yè)的發(fā)展提供更可靠全面的信息，我們開展此次問卷調查。本論文結論基于對我校大學生隨機分層抽樣問卷調查，本次發(fā)放問卷200份，問卷有效率達到97.5%，回收的有效問卷195份。發(fā)放的問卷中有大一60份，大二60份，大三80份，比例為3：3：4。
數(shù)據(jù)表明，被調查的我校大學生月生活費主要集中在500--1000，占57%，其次是1000--1500，占28.7%。低于500元的比例為10.7%，高于1500的不足5%。我校大學生可支配生活費用差距不大且數(shù)額不大。在可供支出的生活費中，支出前三甲分別是食物，生活日用品和服飾，其百分比分別為31.3%，25.7%，23%，此三項為生活基本支出，這表明，我校被調查學生的基本生活支出占總支出的絕大部分，占總支出的80%，而開支最少的兩項分別是戀愛支出與培訓考試支出。
月花費為500--1000的大學生中，其消費支出前三甲依然是食物，生活日用品和服飾。這表明我校的大學生生活安排相對合理，在總可用的消費金額較低的情況下沒有出現(xiàn)超前消費的現(xiàn)象，但是同時高比重的基本生活支出也反映出我校生消費水平較低，恩格爾系數(shù)過高。
與此同時不可忽視的一個現(xiàn)象是，雖然食物，服飾和生活日用品支出占到了總支出的30%，但在剩余的可支出金額中，大部分支出又分布在通訊和網(wǎng)絡上，比書籍支出，培訓與考試支出和戀愛支出三項支出總和還多，占到了8.7% 。這表明，我校大學生的文化消費總支出不高，而且文化消費主要形式是依賴于網(wǎng)絡，屬于自發(fā)性的獨立完成的消費。
文化消費有許多不同內容，不僅包括專門的精神、理論和其他文化產品的消費。也包括文化消費工具和手段的消費；既包括對文化產品的直接消費，也包括為了消費文化產品而消費各種物質消費品，此外也需要各種各樣的文化設施。[4]
不同的消費內容需要借助不同的載體完成，所以實現(xiàn)不同的文化消費內容的形式是不一樣的。在本次調查中，被調查的我校大學生文化消費的支出占總支出的比重低，大部分資金用于基本生活開支。但是在這基本生活開支中，網(wǎng)絡通信消費確不能歸類于其中，據(jù)調查，超過57.4%的同學利用網(wǎng)絡經行信息咨詢查詢，且被調查者的主要文化消費也是屬于借助于網(wǎng)絡平臺的各種信息查詢和娛樂享受。這表明我校大學生對文化信息的需求量大，但是迫于經濟因素只能依賴成本較低的消費行為實現(xiàn)媒介——網(wǎng)絡。而接受調查的大學生中，除去57.4%的同學借助網(wǎng)絡實現(xiàn)自己的信息專業(yè)信息需求，22.5%的同學選擇詢問他人，而只有19.9%的同學選擇報班參加相關機構的培訓。
網(wǎng)絡成為我校大學生文化消費的主要實現(xiàn)載體，通訊和網(wǎng)絡支出成為我校大學生文化消費的主要支出，這表明，網(wǎng)絡對我校大學生的消費具有著重大的影響。
在我校大學生文化消費滿意度調查中，73%的學生選擇了不滿意，認為自己的文化消費支出過少，沒有滿足自己的消費需求和需要。這表明，依賴于網(wǎng)絡媒介的文化消費雖然能夠滿足于多元化的信息需求，但是無法從根本上代替其他的文化消費內容。
文化消費載體的狹隘影響著我校大學生文化消費的實現(xiàn)，而主要影響我校大學生文化消費的形式和頻次只要是經濟因素，48.7%的同學認為文化消費的費用過高，文化產品的價格過高。
據(jù)調查，我校大學生在自己現(xiàn)有的消費結構上都有自己希望增加的支出部分，尤其對于文化需求（書籍和咨詢培訓），其比重占到了35%，為比重最大的希望增加支出的項目，其次是服飾支出為28%，再次是戀愛支出8.2%。這項調查顯示，以往對大學生的消費結構以及消費心理的闡述是具有普遍性的。[6，7]
但是我校生對于在希望增加支出比重較大的服飾上，雖然其意愿比強烈，但是對于是不是愿意或者希望服飾店進駐我校創(chuàng)業(yè)孵化基地這一問題中，只有22%的同學明確表示希望，而高達78%的同學的態(tài)度則是無所謂或者不希望。這表明，雖然我校大學生有著相對較強的增加服飾方面支出的欲望，但是對于校服飾店的青睞程度表現(xiàn)頗為冷淡。
與此同時，在被問到是不是希望增加創(chuàng)業(yè)孵化基地書店的時候，只有14.3%的學生明確表示不希望，高達56.4%的同學明確表示希望增加書店，這表明，我校大學生對于紙質書籍有較高的消費需求，希望改變依靠網(wǎng)絡看書的方式。
在被問到“如果創(chuàng)業(yè)孵化基地開設各經營專業(yè)考試資料及專業(yè)相關信息咨詢的店您覺得如何？”這一問題時，54.8%的同學表示覺得很好，13.3%的同學認為不好，而21.9%的同學認為沒有感覺。超過一般的學生認為在創(chuàng)業(yè)孵化基地增加與專業(yè)考試資料及相關信息咨詢的店很好，并且在后續(xù)的“如果創(chuàng)業(yè)孵化基地開設各經營專業(yè)考試資料及專業(yè)相關信息的店，并且其收費適當，您會報名嗎”問題中，69%的同學表示可能會去參加報名，13%的同學表示一定會參加報名，而只有18%的同學明確表示不愿意報名。這表明，我校大學生對書籍和專業(yè)信息考試信息需求很大，且消費意愿強烈。在文化需求的種種內容中，書籍和專業(yè)信息考試信息需求最為顯著。
在對我校大學生進行問卷調查的過程中發(fā)現(xiàn)，我校大學生文化消費需求呈現(xiàn)出一個顯著的特點，即重視文化教育方面的支出（例如書籍和考試信息專業(yè)信息）和對技能的培養(yǎng)的支出（例如美體美容，包括舞蹈化妝健身等等）。而大三大四的同學對這一方面的需求更為明顯，在“如果您是大三或者大四的學生，你覺得您在大一大二時缺少哪一方面的支出？問題中，超過80%的同學希望在大一時增加書籍和專業(yè)培訓考試信息方面的支出，相對于另一項調查希望增加的支出方面占有率達到28%的服飾支出，對于大三大四同學的希望增加的消費意向項目中，其比重只占到了4%，而與此同時，對于文化教育相關的支出大幅增長。這表明，我校大學生的文化需求受就業(yè)以及未來規(guī)劃的強烈影響，大學生注重對自己的能力的培養(yǎng)，信息的掌握，技能的提升，形象的塑造，為將來事業(yè)的發(fā)展奠定基礎。
而根據(jù)調查，在希望增加的文化消費支出中，只有34.3%希望增加音像影視支出，其余的65.7%的同學希望增加專業(yè)信息考試信息支出和美容美體支出。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我校大學生的文化消費需求，最突出的是希望增加關于知識、信息和技能方面的支出，而對于文化享受文化娛樂方面比重相對較小。這種消費意向的形成一方面在于資金的限制，大學生希望利用有限的資金培養(yǎng)自己的技能增強自己入社會競爭的砝碼，文化消費注重實用價值。根據(jù)調查，影響文化娛樂或文化享受消費因素中，20%是因為時間因素，32%是因為經濟因素，而高達47%的同學認為是由于在接觸的我校大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地的文化產品沒有新意。
調查綜合表明，我校大學生對于文化消費的主要特點是注重實用性和新穎性，對文化教育方面的需求大，希望提升自己的專業(yè)素養(yǎng)或是技能，注重對未來發(fā)展的自身素質投資。同時對于文化娛樂方面需求相對較小，對于文化娛樂的消費注重其新穎性。這一現(xiàn)象的主要是，我校大學生對于文化娛樂消費范圍不廣，網(wǎng)絡資源大多可以滿足自己的文化娛樂需求。在文化娛樂需求不廣的一大特點之外的另一大特點是十分注重其新穎性，潮流性。
據(jù)調查，我校大學生文化需求主要集中在文化教育需求，其滿足程度低，消費意愿強烈，一方面受資金的影響，主要是因為孵化基地現(xiàn)有的經營項目中缺乏這一類的項目，供不應求，消費無處。48.7%的同學認為目前市場上文化消費的費用過高，文化產品的價格過高。希望在我校大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地出現(xiàn)價格相對低的文化教育服務項目。
江西科技師范大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地建設于2009年12月，基地由大學生創(chuàng)業(yè)教育領導小組直接領導，以公益性、引導性、專業(yè)性為主要特征，以信息產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，創(chuàng)意產品為主體，搭建集政策理論研究，創(chuàng)業(yè)指導培訓和綜合服務為一體的創(chuàng)業(yè)孵化平臺。入駐我校大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地的項目主要分為三大類：科技類、勞動服務類、商品貿易類。江西科技師范大學創(chuàng)業(yè)孵化基地現(xiàn)在有17個被批準入駐的項目，在這些項目中，設計類的占8項、培訓類的2項、商貿類的7項。
對于現(xiàn)有的入駐企業(yè)，大部分是以租賃為主的服務業(yè)，在策略上采取的是價格策略，即通過低價的服務來吸引消費者。受訪的經營者表示，我校大學生大部分消費額有限，為確保企業(yè)的盈利，創(chuàng)業(yè)人員主要將自己的經營范圍設定在需要程度大頻次廣且價格相對低端的服務項目上，例如出租服飾、洗衣店等等。而與設計相關的項目，雖是抱著發(fā)揮文化創(chuàng)意的初衷，但在真正執(zhí)行上，為減少風險，往往創(chuàng)意工作室變成了打印室。而這些策略的形成主要是經營者基于對我校大學生消費水平不高甚至偏低，基礎服務類的消費相對盈利保障大。
據(jù)調查，我校大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地所有的創(chuàng)業(yè)項目均沒有虧損現(xiàn)象，只是盈利多少的問題但這并不意味著大學生創(chuàng)業(yè)就一帆風順，實際上，由于學校免除店面租金、水電費加上政府稅費減免的政策，如果將這些成本算在內，起碼有三成企業(yè)將關門。這也就是孵化基地的目的，讓大學生真正了解創(chuàng)業(yè)艱難。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我校大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地可以發(fā)展與專業(yè)相關的咨詢服務業(yè)，書店，美體美容咨詢等項目。同時，對于文化娛樂方面的項目，應注重符合大學生時尚品味的新穎產品的開發(fā)。
對于大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地的經營項目定位，一定要注重其專業(yè)性實用性，同時對于主打文化娛樂產品的定位要突出新穎性。
為輔助定位的成功，適當?shù)男麄鞅夭豢缮??！按删墶笔俏倚４髮W生創(chuàng)業(yè)孵化基地廣告投入最多的一家公司，但對其知名度的調查中，只有不超過40%的同學知道這家店的存在，28%的同學購買過這家店的商品。根據(jù)調查，這家店的文化產品的價格相對商業(yè)街的飾品店的價格要低，顧客購后口碑較好，但是其知名度有限，因此，建議我校大學生創(chuàng)業(yè)孵化基地的經營者增加廣告的投放，增加知名度。同時大學生對網(wǎng)絡媒介的依賴較大，可以通過網(wǎng)絡媒介發(fā)展和聯(lián)系消費者。
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1.設計方案優(yōu)化
設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統(tǒng)等方案設計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
2.前期造價分析
通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。
比如在中關村科技廣場21號地“中關村金融中心”項目中，由美國KPF設計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結構設計的美國邁進設計公司和中國建筑設計研究院提出了可滿足結構要求的三種結構體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結構體系，造價雖然比勁性鋼混結構略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現(xiàn)了外立面造型。
二、項目建設階段的成本控制
項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。
1.采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。
在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢，確立一些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時，提供更優(yōu)惠的價格，實現(xiàn)雙嬴。
在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結合現(xiàn)行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。
2.合同簽署要嚴密
簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗。
目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險、建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。
3.提高工程變更的預見性
在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。
4.結算審核要細致
工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關。
一般應從以下角度控制結算工程成本：
1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等；
2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；
3、落實設計變更洽商，只有經建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；
4、按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算；
