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一、招投標制的推行，是政府實施宏觀調控的重要手段
在計劃經濟條件下，政府是社會經濟的管理者。進一步說其既是宏觀經濟的決策者，又是微觀經濟的直接經營者，包攬了社會經濟生活的全部事務，“一統(tǒng)到底”。政府成為經濟運行過程中的唯一主體，企業(yè)及其它經濟組織只是政府機構的附屬物，一切要按政府計劃行事。從計劃經濟向市場經濟轉換，作為生產者的企業(yè)，成為經濟運行過程中的主體。在新舊兩種體制中，政府的職能是完全不同的。市場經濟發(fā)展客觀上要求政府職能必須從行政指令轉變?yōu)楹暧^調控。政府對經濟活動的宏觀調控方式有直接調控和間接調控之分。所謂直接調控就是政府利用行政手段通過行政系統(tǒng)直接控制管理企業(yè)經濟活動。實踐證明，這種直接調控方式根本不能適應經濟活動。實踐證明，這種直接調控方式根本不能適應現代經濟發(fā)展的要求。與之不同，間接宏觀調控是建立在利用市場機制基礎上的，通過向經濟系統(tǒng)輸入參數實行宏觀調控，即政府通過參數調控市場，進而通過市場實現對經濟發(fā)展的間接宏觀調控。近年來，隨著我國城市化步伐的加快和城鎮(zhèn)基礎設施投入增加，建設業(yè)有了長足發(fā)展，這為改變我國城鄉(xiāng)面貌、改善人民生活環(huán)境、提高人民生活質量、促進經濟社會的繁榮發(fā)展做出了巨大貢獻。但是，由于改革的政策不配套，建設市場不規(guī)范等原因，致使一些國有大中型企業(yè)舉步維艱。相反，一些私營建筑企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑企業(yè)，雖然在技術力量、設備裝置、社會信譽等方面不能與國有大中型企業(yè)相比，但他們利用自身的靈活性和機動性，有的還采取了一些不擇手段的辦法巧取工程，因而使他們異常活躍在建筑市場領域。，建筑業(yè)產業(yè)結構不合理的表現比較突出，建設行政主管部門必須充分發(fā)揮其政府宏觀調控職能，盡快扭轉被動局面。政府實現宏觀調控的手段很多，可以通過減免稅收、增加信貸資金、減少信貸利息等經濟杠桿來進行調控，也可以采取嚴格企業(yè)資審、控制總量平衡、強化行業(yè)管理等行政手段進行調控。推行建設工程招投標制，主要解決工程由誰來承攬的問題，關系到每個建筑企業(yè)的生存和發(fā)展，我們可以通過在規(guī)定的范圍內對招投標政策調整實現對建筑業(yè)發(fā)展的宏觀調控。這種調控與經濟調控都屬于間接調控手段，比起直接調控手段的行政干預要高明得多，它是利用市場經濟進行自我調解的良性運行機制，必將對整個建筑業(yè)的協(xié)調發(fā)展起到極其重要的宏觀調控作用。
二、建立獎優(yōu)罰劣的招投標運作機制，必將促進建筑企業(yè)的優(yōu)勝劣汰
“公開、公平、公正、誠實信用”是招投標的原則，而“擇優(yōu)”則是招投標的最終目的。就某一項工程招標來說，只要我們堅持了上述原則，那么中標者必定是眾多投標企業(yè)中最優(yōu)秀的。因此，推行招標制度，必將實現對建筑企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。建設工程招投標工作是一項性、規(guī)范性、政策性較強的工作，每一具體環(huán)節(jié)都直接關系到建筑企業(yè)的切身利益，特別是投標單位選擇、評標的分辦法這兩個環(huán)節(jié)，只要政策稍有調整，就可能到中標結果。因此，在工作中必須堅持招投標原則，尤其要把“擇優(yōu)”這一宗旨貫穿招投標過程的始終，這樣才能實現建筑企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和產業(yè)結構的優(yōu)化。比如：在投標單位的選擇上，一開始我市采用的是由建設單位在資質預審合格的企業(yè)中推薦投標企業(yè)的辦法。實踐中我們發(fā)現這一辦法有許多弊端，在確定投標單位之前，投標企業(yè)千方百計做建設單位的工作，想方設法獲得投標權，有的施工單位私下承諾建設單位的一些附加條件，意在獲取承包權，有的建設項目雖然按規(guī)定進行招投標，并簽定了承發(fā)包合同，但由于建設單位事先已選定了外包隊，施工單位為爭取建設單位的投標推薦權，不惜一切代價私下承諾，一旦中標就得接受全部不合理條件。這些問題的存在就失去了招標投的真正意義，更難保證招投標工程原則的落實。這不但給建設單位搞不正之風創(chuàng)造了方便條件，也對擇優(yōu)選擇投標單位不利。我們發(fā)現這一問題后，及時取消了建設單位推薦制，規(guī)定實行招投標發(fā)包的工程，由招標單位參加投標。采取這種辦法杜絕了建設單位和施工企業(yè)搞場外交易的條件，保證了競爭的公正、公平性。同時，為防止抽簽的隨意性，避免優(yōu)秀企業(yè)失去投標機會，我們規(guī)定上一年度榮獲國家、省、市優(yōu)質工程獎牌及省級文明工地建設先進單位、樣板、文明工地的項目經理部（施工企業(yè)）給予一定次數不經抽簽直接進入競標機會。在評標打分辦法上，我市在評標分值設置上也采取了獲獎工程加分、劣質工程扣分和取消兩次投標資格的辦法。通過實行以上辦法后，促使企業(yè)靠實力和業(yè)績去競爭，從而增強了企業(yè)抓管理、上水平、增素質、創(chuàng)優(yōu)質的積極性。一方面，使我市的工程質量普遍提高了一個檔次。去年，工程合格率達到100％，優(yōu)良品率達40％，同比提高了10個百分點；工程質量通病消除率達70％。文明工地建設不斷加強，全市有132個工地被評為達標工地，有40個棟號被評為省級文明工地或樣板工地，都比上一年有明顯提高。另一方面，一些實力強的企業(yè)多中標、中好標，而實力差的企業(yè)，或是過去只靠關系、路子承攬工程的企業(yè)，逐步被市場競爭所淘汰，建筑市場秩序逐步好轉，優(yōu)勝劣汰的市場競爭環(huán)境逐步形成。
三、招投標制的大力推行，必將促進了建筑內部結構的調整和優(yōu)化
面對國內經濟在通脹與增長之間的艱難徘徊、以及國際金融風暴的愈演愈烈，中央政府毅然啟動了新世紀以來的第二輪宏觀調控。相對于2003一2004年首輪調控而言，本輪所處的環(huán)境更為復雜、條件更為困難、爭議更為激烈。從改革開放30年的歷史經驗來看，加強和改進宏觀調控不僅在于政策的選擇、更在于政策的施行。本文試圖就宏觀調控的績效評估、法制建設、行政問責等問題展開討論，相信此種討論既可為當下調控建言獻策，亦可為“中國模式”拾薪添火。
一、宏觀調控的績效評估
作為典型的中國化國民經濟管理術語，“宏觀調控”有別于日常的政府經濟管理行為[1]，對其進行的績效評估顯然也應與一般意義上的政府績效評估相區(qū)別。關于政府績效評估的理論與實踐不勝枚舉，但迄今為止尚未有直接針對宏觀調控進行的績效評估，此中難處一方面在于作為“例外行動”的宏觀調控自身的復雜性，另一方面則在于評估內容、方法與對象的模糊性。
（一）評估內容：實體與程序之辨
市場經濟條件下的宏觀調控行為當然具備實體與程序的雙重屬性，調控實體主要指具體的政策選擇，調控程序主要指具體的政策實施。關于調控實體的績效評估本質上屬于目標績效評估，也即對政策目標與政策結果之間關系的考察[2]，經濟學界對此已經有著較為充分的討論，例如丁伯根法則、政策損失函數等政策評價的技術方法[3]。暫時不考慮評價技術設計的目標選擇問題，對調控實體績效評估的理解并不困難，而且基本屬于學院派的理論討論和政策爭議，并不是嚴格意義上的政府績效評估范疇。
相比之下，調控程序績效更應成為評估的核心內容，一是因為調控程序較之調控實體更充分地表現了政府公共管理和危機管理的基本能力；二是由于宏觀調控的高度專業(yè)性與臨時性使得實體評價的成本過高、風險過大，而歷次調控的基本程序卻相對穩(wěn)定；三是源于政府集體決策的“公共負擔原則”，對調控程序的問責比對調控實體的問責更有意義。
（二）評估方法：成本與收益之議
經典的績效評估理論本質上就是一種成本收益分析方法，政府績效評估的大多數類型也屬于此，西方國家近年來盛行的標桿管理、全面質量管理、平衡計分卡等技術方法均深刻體現了這一思想。但是，將成本收益分析方法直接引人政府經濟管理、進而是宏觀調控領域，則會出現一系列困難和悖論。例如，宏觀調控引致的全社會福利水平的變化可能并不會在短期內得到完全體現，也即所謂的“管理時滯現象”，再加之收益的無法完全貨幣量化的特點，使得績效評價至少在理論上是難以操作的[4]。
客觀地講，政府進行宏觀調控等經濟管理工作確實要占用一定的社會資源，無論是物質的、貨幣化的，還是非物質的、非貨幣化社會資源，都是調控成本的必要組成，績效評估目的之一就在于逐步降低“成本/收益”比率，但問題依舊在于比率量化的困難。此外，由于‘快策黑箱”的存在，使得實體績效較之程序績效的成本收益分析更為困難，而行政程序實施成本相對容易把握，那么關鍵就在于調控程序收益的技術處理?？紤]到調控中政府自身限制因素的影響[5]，調控收益可以量化為包括政策實施時間、政策分解效果、政策執(zhí)行程序以及主要實體指標及其改進情況在內的一整套指標體系[6]。
（三）評估對象：中央與地方之爭
一、建立宏觀調控綜合協(xié)調制度的必要性
宏觀調控是一項復雜的工程，國家需要衡量各方面的利益與關系，制定經濟發(fā)展的決策。在宏觀調控法的概念中，我們知道其具體目標是經濟增長、幣值穩(wěn)定、充分就業(yè)與國際收支平衡。在經濟運行中，這四個目標是相互關聯并且存在著矛盾。宏觀調控各項目標之間存在相互沖突的關系，與這些目標相對應的是，各項宏觀調控政策手段由于是不同的部門制定與實施，也常常會出現作用方向不匹配，作用力度不一致的情況，甚至出現“一腳踩油門，一腳踩剎車”的自我較勁現象。如何發(fā)揮宏觀調控各手段的組合效應，需要政府把握好當前國民經濟運行的具體形勢，確定一個主要的宏觀調控目標，在這個目標指引下，各項政策相互協(xié)調，相互配合，才有可能實現國民經濟的健康發(fā)展。各項政策之間需要配合才能達到預期的效果。（1）財政政策與貨幣政策之間需要配合。這兩項政策是宏觀調控中的兩大工具，二者之間的配合基于這兩項政策調節(jié)的不同點：就作用時效來說，財政政策起效的時間相對較短，對經濟存在著直接的拉動效應，而貨幣政策的作用較為緩慢；就作用杠桿來說，財政政策主要是通過稅收的增減，國債的發(fā)行等手段來影響社會總需求，而貨幣政策主要是通過影響流通中的貨幣量來影響社會總需求；就調節(jié)側重點來說，財政政策對資源配置與結構優(yōu)化能起到更為明顯的效果，貨幣政策更側重調節(jié)社會需求總量。在當前經濟危機的背景下，國家宏觀調控的主要目標是擺脫經濟危機所帶來的陰影，刺激經濟的繁榮與復蘇。面對國際經濟環(huán)境對我國造成的不利影響，我國政府采取積極應對的態(tài)度。日前國務院已經出臺了一系列靈活審慎的宏觀經濟政策，主要是積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在稅收政策方面，財政部、國家稅務總局作出了一系列的稅收調整，如2008年11月1日國家稅務總局宣布適當調高部分勞動密集型和高技術含量、高附加值產品的出口退稅率，通過這項舉措應對我國貿易出口下滑的境況。這些政策分別在經濟總量與結構調整方面起著相互配合的作用。（2）貨幣政策與財政政策需要為產業(yè)政策的實現提供支持。產業(yè)政策一詞，源于日本。在下河邊淳、菅家茂編纂的《現代日本經濟事典》認為，“產業(yè)政策是指國家或政府為了實現某種經濟與社會目的，以全產業(yè)為調整對象，通過對全產業(yè)的保護、扶植、調整與完善，積極或消極參與某個產業(yè)或企業(yè)的生產、經營、交易活動，以及直接干預或間接干預商品、服務、金融等的市場形成和市場機制的政策的總稱?！?國家財政的投資規(guī)模和和投資結構、財政補貼與中央銀行所制定的信貸利率與規(guī)模及商業(yè)貸款的政策都會對產業(yè)政策產生影響。日前全國發(fā)展改革會議指出，“著力推進經濟結構改革戰(zhàn)略性調整和企業(yè)轉型升級。大力支持重點產業(yè)發(fā)展，保護和發(fā)展好支柱產業(yè)、骨干產業(yè)、重要產品和重要生產能力。”針對這一產業(yè)政策，財政部應加大對支柱產業(yè)的投資規(guī)模，在稅收政策上應給與這些產業(yè)優(yōu)惠；中央銀行應放寬對屬于支柱產業(yè)中企業(yè)的信貸約束。
二、建立宏觀調控綜合協(xié)調制度具體措施
筆者認為，要避免宏觀調控政策之間的矛盾對經濟目標的實現造成反作用的沖擊，使宏觀調控達到綜合協(xié)調，除了應以遵守宏觀調控法原則為基礎，具體來說應該建立宏觀調控綜合協(xié)調機制，這在當前經濟危機的背景下尤為重要，上面已經述及宏觀調控的手段主要有財政政策、產業(yè)政策、貨幣政策，相應的我國宏觀經濟管理部門主要由財政部、發(fā)展改革委員會、中國人民銀行組成。宏觀經濟調控的決策、規(guī)劃、實施、協(xié)調等工作，也是由這幾個經濟職能機構共同來完成的，因而有必要在組織機構上建立起綜合協(xié)調的機制，才能更有效地進行宏觀經濟調控，以控制國民經濟持續(xù)、快速、健康地發(fā)展。其一，在制定決策時，各個部門之間應該進行溝通，向其他部門論證自己部門實施此項決策的可行性、目的及具體的實施步驟，并且說明這項政策對其他部門所產生的影響及需要其他部門的配合，如產業(yè)政策的制定部門必須與財政、貨幣的宏觀調控部門進行協(xié)商，以取得財政政策與貨幣政策的支持。對于將要確定的政策，由相關專家及部門進行評估，明確利弊，在國務院批準此項政策后，針對此項決策將要產生的消極影響，建立一套預警方案，由此確立宏觀調控政策的制定及頒布流程，確保此項措施不對其他部門的決策造成破壞性作用，以致影響宏觀調控整體目標的實現；其二，不同的宏觀調控部門擁有巨大的宏觀調控權，其使用的經濟變量如利率、稅率非常敏感，這些變量對價格、成本及利潤的變動起著決定性作用，對經濟、市場主體和普通的民眾造成了巨大的影響，因此以國家立法機關及審判機關為核心，針對宏觀調控部門之間的權力應該建立完善的監(jiān)督機制，并且各部門之間達到相互監(jiān)督與制約。
三、結語：
宏觀調控綜合協(xié)調制度是為了客服單一宏觀調控手段其自身的局限性而建立的，其職責是為不同宏觀調控部門之間制定經濟政策提供使之協(xié)調的程序和措施，避免宏觀調控各部門之間各自為政，影響宏觀調控總體目標的實現；通過對宏觀調控各部門之間權力的制約與監(jiān)督，防止出現宏觀調控權力的濫用，使其最大限度的達到宏觀調控的目標。
參考書目：
【1】張守文主編：《經濟法學》，北京大學出版社，2006年版
【2】丘本著：《宏觀調控》，中國工商出版社，2003年版
論文提要：財政政策通過財政支出與稅收政策來調節(jié)總需求，從而影響整個國民經濟，實現財政政策的最終目標。針對目前宏觀經濟形勢，政府繼續(xù)實行穩(wěn)健的財政政策。但與緊縮的貨幣政策相配合實施時，它又具有了新的內涵和內容。
一、財政政策的含義和目標
財政政策是指國家根據一定時期政治、經濟、社會發(fā)展的任務而規(guī)定的財政工作的指導原則，通過財政支出與稅收政策來調節(jié)總需求。增加政府支出，可以刺激總需求，從而增加國民收入；反之，則抑制總需求，減少國民收入。稅收對國民收入是一種收縮性力量，因此增加政府稅收可以抑制總需求，從而減少國民收入；反之，則刺激總需求增加國民收入。它由國家制定，代表統(tǒng)治階級的意志和利益，具有鮮明的階級性，并受一定社會生產力發(fā)展水平和相應經濟關系制約。財政政策作為宏觀經濟調控的主要手段之一，在促進經濟穩(wěn)定與增長、優(yōu)化資源配置、壓縮赤字、控制通貨膨脹、解決失業(yè)、均衡收入、平衡國家收支等方面發(fā)揮重要作用。
二、穩(wěn)健財政政策的功能
（一）穩(wěn)健財政政策要配合宏觀調控，不給經濟帶來擴張性影響。如，針對2003年以來我國部分行業(yè)出現的投資過熱，中央銀行采取了提高法定存款準備金率、提高利率等一系列手段控制銀行信貸的過快增長，迄今為止，宏觀調控已取得明顯效果，但是宏觀調控的微觀基礎并不穩(wěn)固。為鞏固宏觀調控的基礎，穩(wěn)健財政政策，應適當控制和減少長期建設國債和財政赤字的規(guī)模，避免給經濟帶來擴張性效應。同時，曾在通貨緊縮背景下充當宏觀調控主角的財政政策，將讓位于貨幣政策，在這一輪防止經濟過熱和通貨膨脹風險的宏觀調控中甘當配角。
（二）穩(wěn)健財政政策要突出其結構調整功能。與西方發(fā)達國家的宏觀調控政策相比，一般是總量控制不同，在我國經濟轉型背景下，宏觀調控政策要為我國經濟體制改革和經濟的長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好的宏觀經濟環(huán)境。因此，我國的宏觀調控政策既包括總量控制又包括結構調整。如，2005年我國財政政策的調整，一方面要體現總量適度調整；另一方面又要引導產業(yè)結構優(yōu)化，既要防止經濟總體過熱，又要切實促進經濟增長方式轉換。穩(wěn)健財政政策這種結構調整功能，一般可通過合理的稅制結構和財政支出結構實現。
（三）穩(wěn)健財政政策意味著要抓住財政收入增長加快的有利時機，進一步推進稅制改革，加大農業(yè)稅減免力度。我國政府2008年已經積極醞釀和推行稅制改革、完善操作方案以及積極推進出口退稅機制改革。比如，在全國停征農業(yè)稅，并在部分地區(qū)加快進度；在保證出口退稅正常需要、確保“不欠新賬”之外，還積極采取措施解決歷年遺留的出口退稅欠款的“老賬”問題等。今后一段時間還要加大增值稅轉型、農業(yè)稅減免力度，逐步進行內外資企業(yè)所得稅合并、提高個人所得稅免征額、開征消費稅等稅制改革項目。 "
三、對穩(wěn)健財政政策的建議
筆者認為，根據我國的財政政策目標和現階段國情，現階段我國穩(wěn)健的財政政策應注重以下幾個方面的內容：
管理人才的缺乏一直是老生常談的問題。各期刊社都在嘆息沒有得力的人才，原有的期刊社管理人員多是上級任命或委派，真正懂編輯、廣告、發(fā)行等期刊運作的人才不多。據了解，不少期刊社工作人員只有2～3人，由于規(guī)模小，也很難吸引優(yōu)秀人才。再有，現有管理人員沒有進行過真正意義上或針對本行業(yè)特點和特色的期刊經營培訓，借鑒其他兄弟期刊的經驗也少的可憐。新時期的期刊管理者要懂運作、經營期刊。
2.期刊規(guī)模小，缺乏集團優(yōu)勢
“各自為戰(zhàn)”“、小而全”的辦刊模式至今尤為突出，缺乏集約效益。目前，我國畜牧獸醫(yī)期刊仍然是編輯部和期刊社的辦刊現狀，實力單薄，規(guī)模小，自我生產與發(fā)展仍是普遍的模式。資源浪費或不能有效的充分利用，高投入、高成本、高消耗的運作模式難求規(guī)模效益。再有，同質化現象也較為嚴重，內容雷同，沒有本地域行業(yè)特色，這樣削弱了辦刊力量，影響了畜牧獸醫(yī)期刊質量的提高。
3.期刊質量評價體系
畜牧獸醫(yī)期刊經過幾十年發(fā)展，質量有了明顯的提高?，F有北大中文核心20種，占畜牧獸醫(yī)期刊13%。不過從整體來看，還是缺少科學的有效的統(tǒng)一質量評價體系。有的期刊把發(fā)行量等同于質量，還有簡單地把影響因子作為質量標準。
由于期刊編輯是比枯燥的工作，所以這方面的人才比較缺少。從事編輯工作的主要任務是收稿與審稿，而有些編輯為了私自的利益，沒有將主要的精力放在審核稿件上，這樣勢必會影響論文的質量。為了湊版面，使得一些質量不高的論文也被收集到國家級期刊或者核心期刊內。這對期刊發(fā)展是不利的，長此以往，期刊環(huán)境肯定會慢慢地惡化。
5.期刊論文的發(fā)表周期長
一些熱門的期刊，發(fā)表周期一般可以保證，但對于不太熱門或者冷門的期刊就到面臨嚴重的挑戰(zhàn)。一些期刊由于版面不夠而延期到下期出版，這樣勢必會影響作者的發(fā)表時間，而引起不必要的糾紛。并且也會形成惡性循環(huán)，不利于期刊的可持續(xù)發(fā)展。
二、我國畜牧獸醫(yī)期刊的發(fā)展策略
第一，改革畜牧獸醫(yī)期刊的運營體制。在計劃經濟下我國的畜牧獸醫(yī)期刊主要是由有關科研單位、學術團體、高等院校等主辦的，編輯部設在這些單位。以聚集在這些單位的專家學者為學術依托，人員編制、辦刊經費、條件設備也由這些單位提供。這種體制有它的優(yōu)點，在改革過程中應保護這些單位的辦刊積極性。
第二，開展畜牧獸醫(yī)期刊發(fā)展的戰(zhàn)略研究，建立有效的宏觀調控機制。對商品生產進行宏觀調控是社會化商品經濟發(fā)達的產物，畜牧獸醫(yī)期刊作為一種商品，有著巨大社會效益，是科學技術的一個重要組成部分，它的改革和發(fā)展都需要有領導、有計劃地進行。在市場經濟條件下，對畜牧獸醫(yī)期刊的宏觀調控主要應依靠法律、政策手段，經濟手段，當然也要有必要的行政手段。
目的在于彌補市場機制的缺陷，為畜牧獸醫(yī)期刊的市場平等競爭提供良好的外部條件，使之按照國家和社會各方面的需要更好地發(fā)展。實施有效的宏觀調控，首先要從我國國情出發(fā)，根據科學技術、經濟建設、文化教育的發(fā)展需要，進行畜牧獸醫(yī)期刊發(fā)展的戰(zhàn)略研究。探討我國畜牧獸醫(yī)期刊發(fā)展的恰當速度，期刊的種類、學科、層次的合理配置，適應市場經濟要求的期刊分類原則和管理辦法，建立高素質編輯人員的培養(yǎng)制度，建立激勵期刊競爭的獎勵制度等等。把對畜牧獸醫(yī)期刊的宏觀調控建立在堅實的基礎上。
第三，規(guī)范畜牧獸醫(yī)期刊的版式和制度。針對當前畜牧獸醫(yī)期刊的論文格式和編輯的素質問題，要求行業(yè)相關部門要成立監(jiān)督機構，對期刊的發(fā)行、出版等全過程進行抽查檢驗，這樣才有利于期刊自身質量的提高，論文質量也會提升期刊的品質。作為主要面向畜牧獸醫(yī)的期刊，要招聘專業(yè)的編輯進行審稿，對論文的質量要嚴格把關，不容許為了私自利益而不管論文質量的情況出現。
第四，要充分利用信息技術和網絡技術。畜牧獸醫(yī)期刊的發(fā)展要多樣性、多元化，除了紙制期刊的發(fā)行外，也要涉足網絡。將期刊轉化為電子檔，方便讀者進行快捷及時的查找，對期刊的檢索量也是期刊追求的因素。同時期刊還可以開通官方網站，并制作出網上投稿、查稿版塊，讓讀者能夠不通過傳統(tǒng)的投稿方式，這樣的效率會提高很多，而不延誤期刊的發(fā)行時間，也會保證發(fā)行的質量。
第五，加強期刊管理者和經營者的培訓。期刊的競爭就是人才的競爭，要有高水平經營者，認真分析市場、考察市場，從市場中找到期刊的定位。必須改變傳統(tǒng)的經驗主義和單一的計劃型人力資源管理理念，迅速建立期刊后改制時期的人才資源管理新觀念和經營戰(zhàn)略。
一、回顧房地產宏觀調控政策
房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業(yè)第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業(yè)的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業(yè)也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業(yè)再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業(yè)依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房價依舊繼續(xù)攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產行業(yè)政策現狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態(tài)，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準備金利率
存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業(yè)泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業(yè)而言，認識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區(qū)住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業(yè)，對房地產行業(yè)是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業(yè)來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業(yè)的泡沫經濟。
三、中國房地產業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房地產市場還不夠穩(wěn)定
房地產市場還不夠穩(wěn)定主要體現在城市區(qū)域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩(wěn)定，同時，二手房交易也相對穩(wěn)定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產市場客戶量不穩(wěn)定
目前，房地產市場客戶量的不穩(wěn)定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風險。與此同時，給開發(fā)商帶來的風險也影響著相關連帶市場。
3、房地產市場開發(fā)商的能力大小
據統(tǒng)計，我市具有房地產開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發(fā)商企業(yè)實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發(fā)商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發(fā)商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業(yè)的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發(fā)展的速度。
四、改善房地產行業(yè)現狀的建議
房地產行業(yè)是我國經濟迅速發(fā)展不可或缺的產業(yè)之一，房地產行業(yè)的興衰直接影響我國經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業(yè)的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業(yè)經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應用技術職業(yè)學院工商管理系）
參考文獻：
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一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介
我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩(wěn)定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業(yè)的政策調節(jié)。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。
在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規(guī)律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調節(jié)一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場?，F階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業(yè)發(fā)展影響我國國民經濟正常發(fā)展時，才會采取行政政策手段。
二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析
近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。
可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續(xù)走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。
1.隨著我國城市化進程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續(xù)攀高。
2.我國經濟發(fā)展對房地產業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產業(yè)被設計成國民經濟的支柱性產業(yè)，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經濟業(yè)績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執(zhí)行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩(wěn)定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續(xù)升溫和房價的不斷推高。
3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。
4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業(yè)向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發(fā)放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續(xù)增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。
此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業(yè)達到規(guī)模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。
三、我國當前房地產業(yè)宏觀調控的出路
1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經濟業(yè)績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產稅等方式創(chuàng)造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農業(yè)經濟的可持續(xù)發(fā)展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業(yè)可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規(guī)劃房地產用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發(fā)，提高土地的配置效率，堅持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。
2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。
3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業(yè)稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發(fā)現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。
此外，還應建立健全房地產業(yè)相關的行政法律法規(guī)，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。
參 考 文 獻
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[3]余凱.中國房地產宏觀調控的難點問題和對策研究[J].經濟研究導刊.2013（4）
一、我國宏觀經濟概括。
從宏觀環(huán)境來看，中國經濟目前正處于實現平穩(wěn)增長的關鍵時期。由于中國經濟面臨的通脹壓力較大，并且調整經濟結構的難度日益增加，因此中國將穩(wěn)增長、抑通脹和調結構確定為宏觀調控的主要任務。與之相適應，中國需要在維護宏觀經濟穩(wěn)定的基礎上對宏觀調控政策進行積極的改革，促進中國經濟又好又快發(fā)展。
（一）當前中國宏觀經濟形勢。
（二）當前中國經濟發(fā)展存在的急需解決的問題與矛盾。 二、當前我國宏觀經濟調控路徑的選擇。
為了保持我國經濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，當前必須在保持中國宏觀經濟運轉相對穩(wěn)定的同時大力推行更多的合理科學的宏觀調控政策，增強中國經濟發(fā)展的協(xié)調性和可持續(xù)性。
（一）當前我國宏觀經濟的調控首要任務就是要繼續(xù)加強通脹預期管理。
首先，當前必須要大力扶持農業(yè)生產，確保糧食供應充足，要對農業(yè)產品市場運行機制和市場規(guī)則加以大力監(jiān)管，以便防止炒作投機，同時避免以農產品為主的生活必需品的價格快速上漲，確保價格穩(wěn)定，另外還要對國際市場大宗商品及農產品等價格變動高度關注，以便能及時采取有效應對措施緩解輸入型通脹帶來的壓力。其次就是要適度提高存款利率，要對信貸規(guī)模進行合理控制，進一步加快利率市場化改革的步伐，要采取有效措施來促進合理均衡匯率的形成。最后就是要通過采取法律及必要的強制行政手段來積極完善市場監(jiān)管體系，對市場過度投機行為加大打擊和監(jiān)管力度。
（二）優(yōu)化財政支出結構，確保我國經濟穩(wěn)定增長。
為了確保我國的經濟發(fā)展平穩(wěn)，對財政支出結構進行優(yōu)化是非常有必要的，因為通過優(yōu)化財政支出可以保障投資規(guī)模合理快速的增長。具體來說首先就是要對投資項目進行合理的完善和管理，對于可能出現的國際金融危機要做好充分的應對準備。其次要通過努力優(yōu)化投資結構來嚴格限制低水平的重復建設，同時對于代表了高科技的新能源及新材料要給予大力資金支持，只有這樣才能培育出新的經濟增長亮點。除此之外，政府還要逐步提高公共服務水平，不斷加大對基礎設施的投資，對落后地區(qū)的經濟發(fā)展要加大投資傾斜力度。
一、房地產行業(yè)發(fā)展概況
經過20多年的發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為我國國民經濟的重要支柱產業(yè)，對促進我國經濟發(fā)展、社會就業(yè)、擴大內需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產行業(yè)在發(fā)展過程中出現了諸如房價過高、投資過熱、供需結構失衡等問題。從2005年以后，房地產市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產價格的內容已經成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調控手段進行市場調節(jié)干預。
二、國家宏觀調控的內容與影響
(一)國家宏觀調控的內容
指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。
近年來，國家對于房地產市場宏觀調控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產稅在重慶和上海進行試點，標志著房產稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調控的力度還在步步加大。
(二)對于房地產市場的影響
首先，國家宏觀調控加速了房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產行業(yè)對于現金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發(fā)商主動退出市場，并促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
其次，國家宏觀調控使得房地產市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產開發(fā)商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。
最后，隨著我國新一輪宏觀調控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產業(yè)的影響日益凸顯。國內房地產市場正經歷著多年未見的平靜期，房地產市場將逐步轉向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉化為有效的購買行為，是房地產營銷必須認真面對的問題。
(三)當前房地產市場營銷面臨的問題
1.營銷觀念落后，不能適應新形勢
在房地產需求火爆時期，開發(fā)商是以產品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強調“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。沒有體現出房產品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值的內涵。
2.市場調研力度不足，不能適應市場需求
雖然房地產銷售一直火爆，但也有一些房地產項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調研，由此導致決策失誤。忽視了市場調研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產品滯銷，當整個房地產市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。
3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統(tǒng)
作為一個開放的系統(tǒng)，房地產項目的營銷活動由諸多要素構成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。
三、國家宏觀調控下房地產企業(yè)的營銷對策
(一)針對政策、形勢制定營銷策略
近期國家宏觀調控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據這一政策的傾向性，房地產開發(fā)商應積極調整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產品策略將導致房地產開發(fā)商面臨著很大的風險，應該進行適當的調整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產項目進行相互補充，利用不同類型房地產資金的相互調劑，以適應當前宏觀調控形勢下的房地產市場政策傾向。在這種情況下，房地產企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。
(二)提升營銷策劃的水平和實效
國家宏觀調控的目標是使房地產市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內，房地產市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產企業(yè)的意義將越來越重要。可以從兩個方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹。可以讓設計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產品創(chuàng)意的高度重合。
(三)實行差異化產品定位銷售策略
異化是將企業(yè)提供的產品形成全產業(yè)內具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產品開發(fā)、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產品的市場定位時，不僅要關注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產開發(fā)商將會盡失先機。所以說，房地產開發(fā)商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產品特征和競爭優(yōu)勢。
(四)加強產品和營銷策劃理念創(chuàng)新
首先，產品創(chuàng)新必須關注市場，市場的需求是產品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經提上議事日程。其次，必須切實提高產品品質。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結構。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統(tǒng)。最后，要提高房地產企業(yè)的產品研發(fā)能力或對研發(fā)成果的整合利用能力。國內房地產企業(yè)中，極少數以自己的建筑研究中心為核心完成產品創(chuàng)新工作。大多數開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內設計等多家機構共同協(xié)作，完成產品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設計機構調整生產經營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。
結語
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現房地產價值的兌現。客戶有著多種多樣的需求，市場的大環(huán)境復雜萬變，在我國房地產業(yè)正步入以調控促發(fā)展時期，更體現出真金不怕火煉。好的房地產營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產開發(fā)經營的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。
參考文獻
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一、社會發(fā)展宏觀調控的內涵
“宏觀調控”又稱“宏觀經濟調控”，最初使用于經濟管理語境，我國宏觀調控結合了宏觀調節(jié)與控制兩個含義，并在建立社會主義市場經濟體制過程中逐漸成為宏觀經濟運行管理的主要形式。
由經濟領域產生出來的含義及其相關形式能否自然地移植到社會領域，以形成“社會發(fā)展宏觀調控”的含義及其形式?基于理論與實際的分析，同時類比于宏觀經濟調控，我們嘗試性地給出一個描述式定義：所謂社會發(fā)展宏觀調控，系指社會管理主體以社會經濟協(xié)調發(fā)展為目的，為預防和控制經濟社會發(fā)展不協(xié)調因素出現而采取的一系列的社會、行政、經濟、法律、道義等相機管理行為。
二、社會發(fā)展宏觀調控外延
從理論上看，社會發(fā)展的內容隨著社會發(fā)展內涵的演變而演變，有時代性；同時也由于理論的不同，有不同的分類方法。當前社會發(fā)展宏觀調控范圍，是從管理工作層面和解決社會問題層面進行劃分的。社會發(fā)展的核心是人的發(fā)展，按照人的需求層次理論，人的生存、發(fā)展和安全是三個遞進的層面。每個層面按照社會管理工作的需要又包含若干社會領域的行業(yè)。生存層面上，是為居民提供基本生活保障、外部環(huán)境條件以及特殊人群基本保障的領域和部門，包括人口與計劃生育、衛(wèi)生、民政、社會保障、就業(yè)、環(huán)境保護、弱勢群體保護；發(fā)展層面上，是為經濟發(fā)展提供精神支持、人力保障以及提高生活質量的領域和部門，包括教育、文化（廣播電影電視、新聞出版、文物）、體育；安全層面上，是為維護基本社會秩序、保持社會穩(wěn)定的領域和部門，包括公安、司法、檢察等。
從實踐上看，當前我國社會發(fā)展宏觀調控的范圍也即調控客體主要包括：
人口與計劃生育。人口是影響我國經濟和社會發(fā)展的重要因素之一。中國是人口大國，人口與計劃生育政策的成敗，人口數量、人口結構與人口質量，始終是關系社會主義現代化宏偉目標和可持續(xù)發(fā)展重大戰(zhàn)略的重大問題，也是社會發(fā)展的基礎性問題。
醫(yī)療衛(wèi)生。從國際管理經驗看，在醫(yī)療方面，公共政策的重點是關注基本醫(yī)療體制建設，公共衛(wèi)生方面的重點則是疾病預防控制體制的建立和完善。
民政和社區(qū)。家庭與社會和國家之間，最重要的聯系環(huán)節(jié)是“社區(qū)”，社區(qū)建設與人民生活密切相關。近年來，社區(qū)建設經歷了一個人們從不熟悉到熟悉、從一般重視到高度重視、從點到面全面鋪開的過程。
社會保障。社會保障是由政府實施的公共福利事業(yè)，基本內容是保障居民的生存權。國際經驗表明，通過實施社會保障，可以縮小社會成員貧富差距，防止社會成員陷入貧困，構筑社會公共安全網。
就業(yè)。妥善解決就業(yè)和再就業(yè)問題，對于推動經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，保持國家的長治久安，具有十分重要的意義。
環(huán)境保護。近代工業(yè)革命使人與自然環(huán)境關系發(fā)生巨大變化。人類活動正在改變地球的生態(tài)系統(tǒng)，環(huán)境問題也逐漸從地區(qū)性問題發(fā)展成波及世界各國的全球性問題。
婦女兒童、殘疾人、老年人保護。社會中婦女、兒童、殘疾人、老年人等脆弱群體，在社會中的地位與生活狀態(tài)是一個社會文明程度的標志之一。加強對弱勢群體的保護是各級政府和各類社會組織的責任，需要通過社會發(fā)展領域各行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，落實對婦女在經濟政治文化等方面的平等權利，加強未成年人保護，推進殘疾人參與社會生活，建立完善的社會保障制度，保證老年人老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學、老有所樂。
教育。教育是培育人力資源的基本手段，是一國軟實力的重要組成部分。教育體系、教育規(guī)模和教育水平對經濟發(fā)展具有巨大的促進作用。根據國外經濟學家的測算教育對經濟增長的貢獻為12--33%。
文化。當今世界，文化與經濟和政治相互交融，在綜合國力競爭中的地位和作用越來越突出，文化可以創(chuàng)造生產力、提高競爭力、增強吸引力、形成凝聚力，事關立國之本、治國之道、興國之路。依據功能定位，文化領域可分成文化事業(yè)和文化產業(yè)。
體育。包括大眾體育和競技體育。體育不僅有利于全面提高人的綜合素質，體育產業(yè)也正日漸成為國民經濟新的經濟增長點。競技體育還是一個國家總體實力的象征。
公安、檢察、法院、司法等。社會發(fā)展的第三層面是維持基本社會秩序，保持社會穩(wěn)定，包括公安、檢察、法院、司法等社會穩(wěn)定機制的建設。
需要特別指出的是，社會發(fā)展宏觀調控的范同或者外延不是靜態(tài)的認定。當社會發(fā)展實踐表明，一些原本并不重要或被人忽視的領域日益成為重要的或必須加以調控的領域時，宏觀調控部門應將其納入到調控范圍內。動態(tài)地跟蹤和掌控社會發(fā)展中出現的新矛盾、新問題，并適時加以必要的調控，本身也是社會發(fā)展宏觀調控題中應有之意。
三、社會發(fā)展宏觀調控體系
（一）社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃
社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃之所以在社會發(fā)展宏觀調控中居于重要的位置，是由其所具備的功能所決定的。主要體現為：
它是各項社會發(fā)展宏觀調控的行動綱領－－社會發(fā)展宏觀調控活動十分廣泛，每個社會活動領域都有自身的管理問題。要把分散的各個具體的社會管理行動統(tǒng)一協(xié)調起來，必須上升到戰(zhàn)略規(guī)劃層面，這就使得社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃必然具有社會管理行動綱領的功能。
它是采取社會發(fā)展宏觀調控措施的重要依據－－各項社會發(fā)展宏觀調控手段措施如社會計劃、社會政策和社會立法等的提出和實施都是為了穩(wěn)定社會，保持良好的社會秩序。所有這些手段措施提出的依據，可能多種多樣，但社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃是其十分重要的依據。只有通過周密的戰(zhàn)略部署，社會發(fā)展宏觀調控手段措施才能有條不紊、各司其職。
它是政府社會管理行動的公開宣言－－當今世界，當人們越來越重視社會發(fā)展的必要性和關心社會發(fā)展問題的時候，通過制定一項周密的社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃，可以起到面向大眾和國際國內展示社會發(fā)展成就，表明政府推進社會發(fā)展的意圖和政策，鼓勵社會各界從事并參與社會發(fā)展活動的積極作用。
隨著人們對社會發(fā)展與社會管理重要性的認識不斷強化，定期制定并執(zhí)行社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃將會成為整個國家管理的一項重要工作，其重要性絲毫不亞于經濟發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃。
按照管理理論，構成發(fā)展戰(zhàn)略的基本要素有指導思想、戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略重點、戰(zhàn)略階段、戰(zhàn)略布局和戰(zhàn)略措施等六個要素：
1.社會發(fā)展的指導思想
通常體現在：促進人的全面發(fā)展、促進社會發(fā)展與經濟增長相互關系的協(xié)調和適應、把社會活動的社會效益發(fā)揮放在第一位。上世紀90年代原國家計委社會發(fā)展司曾經組織草擬了《1996－2010年全國社會發(fā)展綱要》（未正式），提出了社會發(fā)展的指導思想，即堅持以提高民族素質為中心，堅持經濟與社會的相互協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展，堅持物質文明建設和精神文明建設同時并進，堅持以深化改革和開放促進社會發(fā)展，堅持把社會效益放在首位，逐步增加對社會發(fā)展的投入。
2.社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標
一般應包括：主要社會活動的重要目標、上述所選目標的定量、戰(zhàn)略總目標與戰(zhàn)略分目標的關系。
3.社會發(fā)展的戰(zhàn)略重點
戰(zhàn)略重點的選擇標準包括發(fā)展過程中遇到重大障礙的環(huán)節(jié)、發(fā)展帶動作用明顯的領域和全國關注的社會活動等。方法上一般對社會活動各個行業(yè)做出序列劃分，然后確定重點，但必須根據實際情況做出選擇，沒有不變的重點或永恒的標準。
4.社會發(fā)展的戰(zhàn)略階段
戰(zhàn)略考慮的是較長時期的發(fā)展問題，因此要有時間上的考慮與安排。社會發(fā)展只有經過分階段的設想及安排，才能保證戰(zhàn)略目標的最終實現。分階段的意義，就在于它實際上就是發(fā)展戰(zhàn)略的落實和實施過程。根據我國國情，在15年內的全國社會發(fā)展綱要中實際上就有“九五”、“十五”、“十一五”三個計劃時期。但在實際社會管理工作中，依據近細遠粗的慣例，采取的是滾動式計劃方法。
5.社會發(fā)展的戰(zhàn)略布局
戰(zhàn)略在空間上需要有規(guī)劃布局安排。這一方面是因為空間布局是始終客觀存在的事實，另一方面更是由于我國是一個國土遼闊而區(qū)域之間差異較大的大國。由于歷史積淀下來的原因，客觀上形成了東部、中部、西部以及東北部不同的社會經濟發(fā)展狀態(tài)。如果沒有不同空間發(fā)展的戰(zhàn)略部署和安排，將會從根本上和在長期內擴大區(qū)域之間不同的發(fā)展差異，并引發(fā)深層次矛盾與沖突。
6.社會發(fā)展的戰(zhàn)略措施
戰(zhàn)略措施不是權宜之計，而是依據長期的戰(zhàn)略設想而持之以恒的政策手段。在我國，實施長期的人口計劃生育政策、推行環(huán)境保護政策，既是社會政策的組成部分，更是國家戰(zhàn)略的基本措施。短期的宏觀調控因為要應付隨時發(fā)生的問題而伺機調整變動，但是宏觀調控所依循的基本措施，還是戰(zhàn)略與規(guī)劃所設定的基本之道、根本之策。
（二）社會發(fā)展宏觀調控目標與手段
社會發(fā)展宏觀調控的根本目標，就是要促進經濟與社會的協(xié)調發(fā)展，推動社會的全面進步。在建設社會主義市場經濟過程中，特別是處于轉型時期，有效地運用以政府為主體的強有力的干預，將經濟發(fā)展的成果及時、公正地轉化為民眾共享的物質和精神財富，努力滿足人民日益增長的物質文化需求，實現以提高人類自身素質和生活質量為中心的發(fā)展，是社會發(fā)展宏觀調控所面臨的重大課題和艱巨任務。
目前根據社會發(fā)展實際管理經驗，對社會發(fā)展宏觀調控的目標可有以下設定：
一是調控社會發(fā)展總體水平，使之與經濟發(fā)展水平相適應。在保持國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的同時，通過必要的政策措施和合理分配國民收入用于社會發(fā)展的投入水平，保證各項社會事業(yè)以合理的速度和規(guī)模獲得同步的發(fā)展。
二是調控社會事業(yè)各行業(yè)的發(fā)展，使之與經濟發(fā)展的要求相適應。各項社會事業(yè)的發(fā)展要以經濟發(fā)展為基礎，不能超越經濟承受能力，并且要成為經濟發(fā)展的促進要素和社會穩(wěn)定的保障條件。
三是調控社會發(fā)展各行業(yè)之間的協(xié)調關系，使其增強內在的相互聯系，相互促進。
四是調控社會發(fā)展中區(qū)域間的平衡發(fā)展和合理布局，使社會的發(fā)展更為公平和公正。社會發(fā)展宏觀調控中采取的手段主要包括：社會發(fā)展規(guī)劃與計劃、社會資金投入、社會立法、社會政策、社會預測與監(jiān)測、社會勸告等，由此也即構成了社會發(fā)展宏觀調控的理論體系。
1、社會發(fā)展規(guī)劃與計劃
社會發(fā)展規(guī)劃與計劃是社會發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃的具體延伸，作為手段的規(guī)劃與計劃著重關注的是社會計劃及其管理問題。在社會主義國家，社會計劃是逐步從經濟計劃中獨立出來的，它一般以社會關系和社會過程為計劃對象，這個特點決定了社會計劃與經濟計劃有聯系也有區(qū)別。
所謂社會計劃體系，是指各種社會活動計劃所形成的有機整體。這些社會活動計劃從不同角度可以有不同的劃分，但是最基本最常用的計劃劃分是根據計劃期限分成年度、中期與長期計劃，以及根據管理行業(yè)分成人口、教育、文化、衛(wèi)生等部門計劃。改革開放以來，我國開始重視社會計劃尤其是專項規(guī)劃工作，相繼制定了針對特定社會問題的若干計劃。
目前我國社會計劃管理的主要形式是選擇、確定和落實社會計劃指標，指標管理成為社會計劃管理的主要內容。一般說來，社會計劃指標分為數量指標和質量指標、實物指標和價值指標、指令性指標和指導性指標、核算指標和考核指標等，由這些指標形成社會計劃指標體系。
2、社會資金投入
所謂社會資金投入，是指以貨幣形式表現的對社會活動的人力及物質投入和支付。從管理上講，它分成社會事業(yè)經常性經費開支和社會事業(yè)基本建設投資兩個方面。社會資金投入中的建設投入部分最終形成社會資產，即各種社會設施和設備。社會資金與資產的性質比較復雜，可以從生產性與非生產性、消費性與非消費性、公益性與非公益性、福利性與非福利性等多重屬性來加以理解。
目前，如何建立積極、穩(wěn)定、有效的資金籌集和保障機制，是社會事業(yè)發(fā)展面臨的重要課題。產品與服務特性及其對籌資機制的要求，為社會事業(yè)籌資機制選擇提供了一定的基礎。以此為基礎，我們要努力構造形成保障社會事業(yè)全面健康持續(xù)發(fā)展的籌資機制；形成使社會事業(yè)總體發(fā)展以及薄弱環(huán)節(jié)都能夠獲得又好又快發(fā)展機會的籌資機制；形成普遍性、大眾性社會服務和特殊性、個性化社會服務均能獲得發(fā)展的籌資機制；形成政府、企業(yè)、金融機構和自愿組織共同參與、分工協(xié)作、各司其職的籌資機制；形成政府政策措施到位、市場體系及功能完善的籌資機制；形成不同籌資渠道和方式有效分工與組合的籌資機制。
如何用好、用活來之不易的社會資金，也是重要的改革內容。過去僅僅將社會資金作為非生產性（純消費）、純公益性、純福利性投入，存在片面性。根據國際經驗，社會資金的使用完全可以兼顧社會效益與經濟效益，完全可以獲得短期效益和長期效益的統(tǒng)一，因此要積極探索社會資金使用的創(chuàng)新機制。
3、社會立法
社會立法最初是指保護處于經濟劣勢狀況下的群體生活安全所進行的社會安全立法，如救貧法、社會救助法、社會保險法、工會法、工廠法等，主要著眼于解決已經出現的社會問題。以后逐步發(fā)展，將預防社會問題的立法也包括在社會立法范圍內，如親屬法、婚姻法、優(yōu)生保健法、環(huán)境衛(wèi)生法、職業(yè)訓練法、居民住宅條例及其它一切有關社會福利的法律法規(guī)都歸入社會立法的范圍。這實際上擴大了社會立法的范圍，一般稱之為廣義的社會立法。
自上個世紀80年代以來，經過20多年的發(fā)展，我國的社會立法已經初具規(guī)模，對促進社會發(fā)展和保障社會安全起到了重要作用。但由于社會立法尚未形成完整體系，有些方面還不健全，與構建和諧社會的要求還有相當的差距。主要表現在：法律體系不健全，某些方面欠缺、甚至存在空白；某些方面的立法層次較低，影響了相關制度的建立和正常運行；某些法律的立法主旨比較陳舊，不僅影響了法律效力的發(fā)揮，也不利于和諧社會建設。
4、社會政策
社會政策是社會發(fā)展宏觀調控的另一個重要的管理手段。在計劃經濟時期，由于強調計劃管理，盡管存在一定形式的政策管理，但其作用十分有限。隨著社會主義市場經濟體制的發(fā)展，政策管理日益成為宏觀調控的重要手段。與計劃管理手段相比，社會政策是政府對社會活動更加靈活的干預形式。
社會政策管理行為表現在：政府及其代行機構（政策主體）以一定的價值判斷為基礎，通過設定一定的社會發(fā)展目標（政策目標），并采取一系列干預措施（政策手段）來實現政策目標的過程。所以說，政策主體、政策目標和政策手段，構成了社會政策的三大要素。社會政策干預的對象是社會活動，它是社會發(fā)展宏觀調控行為的重要組成部分。
社會政策與經濟政策相對應，兩者之間存在著緊密聯系，現實中也存在著統(tǒng)一協(xié)調的基礎。一方面，社會政策與經濟政策相互協(xié)調的最重要保證是兩者主體的統(tǒng)一性；另一方面，從具體目標來看，經濟政策目標和社會政策的終極目標都是為了促進我國經濟增長和社會發(fā)展，都是為了提高社會成員的生活水平和福利水平。同時，兩者的管理對象也存在一定的相互交叉現象，社會政策的干預會產生經濟政策效果，經濟政策的干預會產生社會政策的效果。在現實中完全可以利用這一特點來協(xié)調經濟政策手段和經濟政策手段的作用方向。
5、社會監(jiān)測與預測
社會監(jiān)測是對近期社會發(fā)展過程中重大社會現象、突發(fā)社會事件、嚴重社會問題的跟蹤與評價，并依據監(jiān)測結論做出政策建議。社會監(jiān)測為社會預測提供了必要的前提和基礎。社會預測是指對未來社會現象、過程、事件的可能性的科學判斷，即專門研究和分析人們在政治、經濟、文化等領域一旦發(fā)生變動時可能出現的行為和結果，并據以制定可供選擇的各種應付方案。
社會預測不是主觀臆測，而是以客觀事物及其發(fā)展規(guī)律為基礎，因此，制定的應付方案一般具有一定的科學性和可行性。由于社會監(jiān)測與預測彼此并不能嚴格區(qū)分，所以在實際的社會發(fā)展宏觀調控行動中是相互重疊的。
社會監(jiān)測與預測內容十分廣泛，現時主要集中在社會結構、社會關系、社會問題和社會生活諸方面。目前常用的社會監(jiān)測與預測方法有外推法、類推法、單位分析法、綜合分析法和交叉影響分析法等20幾種。
社會監(jiān)測與預測的過程包括，分析大量的信息；分析監(jiān)測與預測對象的經濟基礎和社會背景；確定監(jiān)測與預測工作涉及范圍并選擇相應的方法；應用一系列調查研究的科學方法，并盡可能采用現代化統(tǒng)計手段和技術設備來研究社會現象，探尋社會發(fā)展過程的規(guī)律，以便監(jiān)測與預測社會現象的發(fā)生，并做出相應對策。
6、社會規(guī)勸
社會規(guī)勸一般是指調控主體利用輿論媒體和各種影響關系，對調控對象進行游說、勸誡、訓誡等等說服性活動。由于社會發(fā)展中利益多樣化產生出來的意識多樣性，使得以社會規(guī)勸方式進行調控越來越成為重要的調控方式和手段。
社會規(guī)勸在進行宏觀調控中具有重要意義。第一，社會規(guī)勸本質上是以理服人，以情動人，特別適合于對社會事件中的人群的管理。比起其他強迫性方法來，它可以從人的心理內部達到宏觀調控的目的。第二，社會規(guī)勸體現的是對話及民主協(xié)商的精神，在社會現代化進程中，管理主體通過開展對話和民主協(xié)商說服管理客體是常用的方式。第三，社會規(guī)勸也體現了在的過程中逐步凝練社會意識形成社會共識的目的。尤其當各個社會主體利益發(fā)生沖撞、各執(zhí)一辭時，社會規(guī)勸可以發(fā)揮在基礎上形成社會基本共識的作用。
（三）社會發(fā)展宏觀調控體制
所謂社會發(fā)展宏觀調控體制，是指社會調控主體根據一定的調控目標，確保調控任務的完成而采取的制度化措施的總稱，包括確定的規(guī)章制度、行為規(guī)范以及設置的調控組織機構等等。體制的核心在決策和組織，從本質意義上說涉及兩對重大關系的明確及其調整：
其一，社會調控主體內部各個組成部分之間的關系。社會調控主體按照調控職責分工而成決策、執(zhí)行、咨詢主體，按照調控層次而成中央與地方兩個基本主體。實踐表明，內部關系分工不清、職責不明、關系緊張，均會對社會調控效果產生消極影響。
1997年下半年，當時的建設部組成了以李振東副部長為組長的房改文件送審稿（即1998年頒布的23號文的前身）起草小組，我是小組成員之一并負責執(zhí)筆。經過幾個月起草過程中的研討、磨礪和參考一些國外經驗，逐步形成了以下理念：我國是一個經濟實力（人均）偏弱和廣大居民收入偏低的國家，要很好地解決住房問題，必須實行住房社會保障與市場經濟相結合的住房制度。其核心則是，必須努力實現對廣大中低收入者保障房的全覆蓋。根據這一理念，當時體現在文件中的是：對中低收入者供應經濟實用住房（注：經濟實用住房只是一個符號，其實質應為供應中低收入者的保障房），對最低收入者供應廉租屋（同理，其實質應為供應最低收入者的保障房）。同時還提出，要建立起以經濟實用住房為主的住房供應體系，這句話的含義主要是突出解決好中低收入者住房問題的重要地位。直到現在來看，這一理念仍然是適合我國國情的正確理念。因為在我國，高收入者完全有能力解決自己的住房問題，有住房困難的是中低收入者。只要通過分成若干等級的保障房的全覆蓋，使占居民總數80%的中低收入者都買（租）得起住房而實現“住有所居”的目標，就從根本上解決了我國的住房問題。還要指出，這—理念主要借鑒新加坡保障房全覆蓋中低收入者的成功經驗，決非“拍腦袋”臆想出來的。
由于保障房的建設供應以及房價、套型均由政府確定，也就是直接“調控”，因而應把重點放在提高政府的管理水平上。至于對高收入者供應商品房，其價格會高一些：一是，高收入者住宅的檔次和價格高于普通住宅，既是理所當然，又與高收入者經濟承受能力相適應；二是高收入者占居民總數的比重較小，他們的房價高—些不會成為社會問題；三是高收入者早就有了住房，新買住房多是為了改善或投資，他們中的許多人更善于精打細算，如果房價高得離譜，他們不會輕率投入，反而有抑制房價的作用。因而，許多國家的政府在一般情況下不會去調控高收入者住房的房價，而是在維持適當的高房價基礎上，把著重點放在使用較高稅率（例如物業(yè)稅等）去調控。使用較高房價加較高稅率的好處是，既可抑制住宅投資投機和建設規(guī)模過大，又可增加政府的收入。
二、我對歷次宏觀調控和“國五條”的態(tài)度
1998年“23號文”公布后，本應全國上下合力，實施以保障房為主的住房供應體系。而遺憾的是，前些年每年建成的保障房，僅占年住房建設總量的5%左右，反而形成了以商品房為主（商品房占年建房總量的90%以上）的住房供應格局。這種與預期完全相反的格局，迫使廣大中低收入者中的大部分也要去買（租）商品房，必然地增加了許多難以解決的困難和問題，也必然地使得以房價為主的問題日益突出。于是從2003年起，我國多次發(fā)出要求解決突出問題的宏觀調控文件，但因種種原因，特別是沒有抓住核心，其效果均不盡人意。
前些年，當每一個宏觀調控文件出臺后，我都曾著文表示支持，因為它抓住了當時確實存在的突出問題。十分歉然的是，大約在表示支持一段時間以后，我又會著文對宏觀調控措施落不到實處，特別是房價繼續(xù)過快上漲而表示遺憾。經過這樣好幾次“支持”與“遺憾”的轉換，確實給我留下了一連串“頗為憂心”的回憶。為了避免再遭遇這種“憂心”的“轉換”，在2008年以后，對政府出臺的宏觀調控文件，一般不再著文表態(tài)。這次應邀參加“國五條”的討論，由于“國五條”的立意是，抑制房地產市場投資投機，支持自住需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對這樣正確的立意，我仍然按一貫的態(tài)度表示支持。至于“國五條”的政策措施是否得當，能不能取得預想的效果，現在去做定性分析似乎“為時過早”。按照我的老習慣，是在一段時間以后，也就是看到了實踐的實績以后，再來做比較恰當的評論。但愿屆時寫出的評論文章，不再有表示遺憾的詞句。
我國規(guī)劃在“十二五”期內建成保障房3600萬套。它有力地證明，我國正在下力氣抓保障房全覆蓋中低收入者這個核心問題，實在令人高興。但要看到，由于欠賬過多，要實現保障房全覆蓋的目標，需要較長的時間。在一定時間里，商品房的建設供應仍要占不小的比重。因而，針對商品房運行中存在的或者新出現的問題進行調控仍然不能放松。這也是我一貫支持宏觀調控的原因。更希望的是，努力提高調控水平，切實地避免“空調”，真正地收到實效。
