首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總結(jié)
時(shí)間：2022-11-02 16:15:29
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總結(jié)范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
本項(xiàng)目從前期與業(yè)務(wù)人員的多次信息溝通和業(yè)務(wù)交流，明確了碼頭的業(yè)務(wù)需求，之后經(jīng)過(guò)深度需求分析設(shè)計(jì)，參考已有的軟件系統(tǒng)功能組織項(xiàng)目人員快速開(kāi)發(fā)，系統(tǒng)原型很快確立并實(shí)現(xiàn)，及時(shí)的給業(yè)務(wù)人員安裝了原型系統(tǒng)，期間項(xiàng)目組每周定期前往碼頭收集用戶試用意見(jiàn)，在上次改進(jìn)功能得到肯定的同時(shí)，認(rèn)真記錄業(yè)務(wù)人員針對(duì)當(dāng)前系統(tǒng)相應(yīng)模塊提出的改進(jìn)意見(jiàn)，并且重視用戶的操作習(xí)慣，組織研究已有系統(tǒng)和分析用戶業(yè)務(wù)需求，提出最優(yōu)的解決方法，功能修改后盡快給碼頭現(xiàn)場(chǎng)更新系統(tǒng)進(jìn)行試用，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的功能補(bǔ)充、細(xì)化和修改，截至目前功能上已基本覆蓋碼頭業(yè)務(wù)需求，在滿足系統(tǒng)功能的同時(shí)，通過(guò)增加批量錄入，自定義功能，圖形化展示等使系統(tǒng)操作更加方便、快捷，界面友好性和軟件性能都有較大提高，消除了軟件開(kāi)發(fā)者與用戶的距離，降低了業(yè)務(wù)人員的抵觸情緒，用戶比較滿意。
但項(xiàng)目實(shí)施階段也存在著一些問(wèn)題和一定的困難，調(diào)度計(jì)劃、值班調(diào)度、運(yùn)務(wù)崗位人員工作忙，時(shí)間緊張，試用系統(tǒng)較少，而堆場(chǎng)理貨系統(tǒng)錄入人員配備存在困難，目前尚無(wú)專門(mén)的人員安排系統(tǒng)的工班票錄入和火車日志錄入，對(duì)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集造成影響，這些都需要局里統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。碼頭財(cái)務(wù)接口已確定不需要，而磅房系統(tǒng)暫時(shí)不考慮更換，系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器都在磅房?jī)?nèi)，并且磅房和辦公樓之間沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)連接，故此系統(tǒng)暫時(shí)不提取磅房數(shù)據(jù)，根據(jù)紙質(zhì)單據(jù)錄入工班票裝卸情況進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄。
局調(diào)度系統(tǒng)和局貨運(yùn)系統(tǒng)接口寫(xiě)入功能已開(kāi)發(fā)，在給業(yè)務(wù)人員使用此模塊時(shí)，業(yè)務(wù)人員提出上報(bào)操作繁瑣，比如動(dòng)態(tài)申請(qǐng)通過(guò)本地系統(tǒng)導(dǎo)入中間庫(kù)再導(dǎo)入到局調(diào)度系統(tǒng)后，假如動(dòng)態(tài)申請(qǐng)尚未審核而需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更修改，則需要在本地系統(tǒng)和局調(diào)度系統(tǒng)同時(shí)修改，造成工作量增加，業(yè)務(wù)人員建議采取局系統(tǒng)錄入后更新至本地系統(tǒng)的方法，目前系統(tǒng)已根據(jù)此需求做部分改動(dòng)提供給客戶試用。
本項(xiàng)目至今已歷時(shí)3個(gè)多月，前期調(diào)研和中期開(kāi)發(fā)相對(duì)比較順利，后期實(shí)施相對(duì)滯后主要是業(yè)務(wù)人員安排緊張，系統(tǒng)試用時(shí)間較少，一些潛在的功能需求不能及時(shí)的提供，勢(shì)必會(huì)給項(xiàng)目的后期整體運(yùn)行以及維護(hù)遺留較多的工作，加上港務(wù)局其他散貨碼頭整體項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)間安排緊張，希望局里能協(xié)助推動(dòng)系統(tǒng)的上線運(yùn)行。
1、前言
Internet技術(shù)的發(fā)展使得考試的技術(shù)手段和載體發(fā)生了革命性的變化，Internet的開(kāi)放性、分布性的特點(diǎn)和基于Internet的巨大的計(jì)算能力使得考試突破了時(shí)間和空間的限制。隨著Internet/Intranet的迅速發(fā)展和廣泛普及,基于Internet的考試系統(tǒng)正成為人們的研究熱點(diǎn)之一，建立在其上的氣象網(wǎng)絡(luò)化考試將成為現(xiàn)代氣象技術(shù)教育未來(lái)發(fā)展方向之一，現(xiàn)代遠(yuǎn)程氣象網(wǎng)絡(luò)化考試技術(shù)作為一種新的教學(xué)手段已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入我們的生活，正在給傳統(tǒng)考試及模式帶來(lái)新的變革。氣象在線考試系統(tǒng)通過(guò)建立在線考試網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)共享考試，考試采用管理員（命題人）指定范圍，在題庫(kù)中隨機(jī)抽取考題的辦法進(jìn)行人機(jī)交互式考試，使得參考人員人手一題，無(wú)相同試卷，服務(wù)器自動(dòng)閱卷，考完后實(shí)時(shí)自動(dòng)判卷，這樣不僅省去了出題者的麻煩，也避免了閱卷者的主觀性，對(duì)每個(gè)參考人員均實(shí)行了公平、公正的考試，特別適合大規(guī)?？荚?。由于節(jié)約了大量的人力、物力、財(cái)力，使得考試成本大大的降低。
2、氣象在線考試系統(tǒng)的系統(tǒng)總體功能及模塊概況
2.1本系統(tǒng)的用戶可分為省級(jí)管理員、市級(jí)管理員、縣級(jí)管理員，考生4類。
考慮到系統(tǒng)的安全性，本系統(tǒng)共分成兩個(gè)部分：一個(gè)部分用于管理員登錄，主要負(fù)責(zé)進(jìn)行基本資料、題庫(kù)、試卷、成績(jī)的管理以及查詢等；另外一個(gè)部分用于考生登錄，參加考試和考試前的模擬訓(xùn)練。
2.2從總體上考慮，系統(tǒng)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)下列功能：
對(duì)管理員來(lái)說(shuō)，包括試卷管理、題庫(kù)管理、成績(jī)管理、基本資料管理。
試卷管理：管理員可以將各種題型的數(shù)量等方面對(duì)某份試卷提出一定的要求生成試卷規(guī)則，在考生考試時(shí)，由系統(tǒng)根據(jù)試卷規(guī)則自動(dòng)組卷生成滿足管理員要求的試卷，而不用手工組卷。同時(shí)，管理員還可以對(duì)庫(kù)中已有的試卷進(jìn)行修改和刪除，添加新試卷等。
題庫(kù)管理：管理員可以根據(jù)教學(xué)需求對(duì)題庫(kù)中的試題進(jìn)行三種基本操作：添加新的考題、刪除舊有考題、修改原有考題，其中試題類型包括判斷題、單選題、多選題。
成績(jī)管理：管理員可以查看考生的考試成績(jī)，并針對(duì)不同的課程進(jìn)行成績(jī)統(tǒng)計(jì)，包括考試人數(shù)、最高分、最低分、平均分以及各分?jǐn)?shù)段得分人數(shù)等。
基本資料管理：主要包括管理基本資料（包括管理員、考生資料的增、刪、改以及個(gè)人資料修改）。
對(duì)考生來(lái)說(shuō)，有兩方面要求：
模擬考試訓(xùn)練：考生可以任選時(shí)間進(jìn)行在線測(cè)試，考試結(jié)束后，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)已有的標(biāo)準(zhǔn)答案進(jìn)行在線判卷，考生可以立刻知道考試成績(jī)。
正?？荚嚕嚎忌荒芤蝗酥豢荚囈淮危谔厥馇闆r下，可以由監(jiān)考管理員刪除以往考試信息情況下，可以進(jìn)行考試。
3、氣象在線考試系統(tǒng)的系統(tǒng)分析
在線考試系統(tǒng)主要目的是為考生平時(shí)學(xué)習(xí)和自測(cè)、大規(guī)模考試測(cè)驗(yàn)服務(wù)。系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)如下功能：建立完備的試題庫(kù)，整合現(xiàn)有的考試資源，提高資源的利用率和當(dāng)前的工作效率；利用計(jì)算機(jī)自動(dòng)生成試卷，減少管理員負(fù)擔(dān)，提高試卷的科學(xué)性，同時(shí)也防止考生抄襲作弊；登陸后可以根據(jù)用戶類型的不同分別進(jìn)入不同的界面，身份驗(yàn)證嚴(yán)格，防止網(wǎng)絡(luò)替考及竊取權(quán)限修改成績(jī)；考生答完卷后答案自動(dòng)存儲(chǔ)，若時(shí)間已到而試題未答完則自動(dòng)保存成績(jī)后強(qiáng)行退出；設(shè)定自動(dòng)閱卷功能，標(biāo)準(zhǔn)化試題由于答案固定，可以讓計(jì)算機(jī)自動(dòng)將考生答案和標(biāo)準(zhǔn)化答案比對(duì)，自動(dòng)生成成績(jī)，確保成績(jī)的公平和公正；最后還可以就考試情況進(jìn)行分析，找出考生分?jǐn)?shù)層次和薄弱知識(shí)點(diǎn)，從而利于技術(shù)改進(jìn)?？荚囅到y(tǒng)模塊功能簡(jiǎn)介如下：
登陸模塊：當(dāng)考生登陸到考試系統(tǒng)窗體時(shí)，首先要求輸入考生的學(xué)號(hào)和姓名，并按下確定，進(jìn)行身份驗(yàn)證，如果沒(méi)有通過(guò)身驗(yàn)證，根據(jù)驗(yàn)證結(jié)果進(jìn)行不同的操作，說(shuō)明沒(méi)有通過(guò)的原因。返回原因可能為，學(xué)號(hào)與姓名不相配，或者是已經(jīng)參加過(guò)考試，或者是某種原因，你已經(jīng)處于考試狀態(tài)。
身份驗(yàn)證模塊：在考生進(jìn)入考試系統(tǒng)時(shí)，要求確認(rèn)其考試資格，并跟據(jù)不同的情況返回不同的值。
生成試卷模塊：根據(jù)讀取到的考試設(shè)置，生成考試試卷。
生成選擇題模塊：根據(jù)考試要求，從數(shù)據(jù)庫(kù)中的選擇題庫(kù)中隨機(jī)抽取規(guī)定數(shù)量的選擇試題。
生成判斷題模塊：根據(jù)考試要求，從數(shù)據(jù)庫(kù)中的判斷題庫(kù)中隨機(jī)抽取規(guī)定數(shù)量的判斷試題。
讀取數(shù)據(jù)庫(kù)信息模塊：根據(jù)要求，從數(shù)據(jù)庫(kù)中讀取需要的信息。
做試卷模塊：考生做試卷，讓考生根據(jù)試題要求，輸入結(jié)果或進(jìn)行操作。
時(shí)間控制模塊：在考試中，考試有時(shí)間限制，當(dāng)考試時(shí)間結(jié)束前5分鐘，將提醒考生交卷，考試時(shí)間到時(shí)，將自動(dòng)交卷，并且禁止考生操作。
提交試卷模塊：先將考生試卷保存到數(shù)據(jù)庫(kù)中，然后評(píng)卷，并把考試分?jǐn)?shù)保存到數(shù)據(jù)庫(kù)中。
評(píng)卷模塊：對(duì)考生試卷的答案與標(biāo)準(zhǔn)答案對(duì)比，對(duì)的加分，最后得出考試結(jié)果。
考生考試查詢模塊：系統(tǒng)中的管理員只有能登陸均可考生考試成績(jī)和答題卷等信息。
4、氣象在線考試系統(tǒng)的出錯(cuò)處理對(duì)策
一、 項(xiàng)目基本情況及評(píng)估結(jié)論
1.項(xiàng)目基本情況：安化項(xiàng)目是我司于2009年6月5日由安化縣國(guó)土資源局以現(xiàn)狀掛牌出讓競(jìng)價(jià)獲得東起鑫源小區(qū)、北抵S225線、西至東坪休閑廣場(chǎng)、南臨資江范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)占地面積約22749平方米的地塊項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積1.5萬(wàn)平方，總建筑面積15萬(wàn)方，共有7棟房，總投資約為 億元。分三期開(kāi)發(fā)，一期為3.4棟（26層），5.6棟（17層），二期為2棟（30層）、7棟（15層），三期為1棟（29層在）和4層的商場(chǎng)組成，規(guī)劃戶數(shù)為720戶。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撡|(zhì)。
2.評(píng)價(jià)綜述：安化房地產(chǎn)市場(chǎng)一直無(wú)高品質(zhì)樓盤(pán)，這就為我們項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)和銷售提供了良好的市場(chǎng)楔機(jī)。安化項(xiàng)目是我司第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，是一個(gè)集高層住宅、商業(yè)街為一體的多物業(yè)形態(tài)復(fù)合精品項(xiàng)目，其操作性難度高，具有很大的挑戰(zhàn)性。公司通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不斷調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及治療都有良好的控制。
一期施工階段，項(xiàng)目部加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程治療，真正實(shí)現(xiàn)了“過(guò)程精品”生產(chǎn)的施工理念。一期銷售階段，項(xiàng)目準(zhǔn)確把握了銷售時(shí)機(jī)，克服了國(guó)家宏觀調(diào)控等困難，最終使本項(xiàng)目成為安化標(biāo)志性樓群，得到了安化人民的普遍認(rèn)可。
二、 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
項(xiàng)目從進(jìn)駐安化開(kāi)始截至目前已經(jīng)順利完成了一期竣工移物業(yè)，交付業(yè)主等任務(wù)，為二期、三期建設(shè)創(chuàng)造有利條件，為項(xiàng)目銷售提供可靠的保障，為公司創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為公司的可持續(xù)型發(fā)展做好基礎(chǔ)工作，在一期的建設(shè)過(guò)程總，我們積累了不少經(jīng)驗(yàn)，具體如下：
1. 行政人事方面：加強(qiáng)了各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度，對(duì)內(nèi)務(wù)進(jìn)行了全部的跟進(jìn)管理，為員工創(chuàng)造了一個(gè)較好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境。嚴(yán)格了各項(xiàng)考核制度，考核分部門(mén)進(jìn)行，具體工作指標(biāo)落實(shí)到人。同時(shí)加強(qiáng)了企業(yè)文化建設(shè)，開(kāi)展了各項(xiàng)文娛活動(dòng)，有效地增強(qiáng)了員工的企業(yè)歸屬感及團(tuán)隊(duì)凝聚力；設(shè)立了企業(yè)文化墻，將各項(xiàng)制度、政策、通知、員工風(fēng)采等及時(shí)展示，設(shè)立了交房倒計(jì)時(shí)公示牌，使員工工作具有緊迫感；開(kāi)展了由員工主講相關(guān)主題的培訓(xùn)課題等，使項(xiàng)目部員工的精神面貌與職業(yè)化形象有明顯的提升。
2. 工程建設(shè)方面：
第一、 工程部嚴(yán)格執(zhí)行早會(huì)制度，每天早上8點(diǎn)由工程部經(jīng)理主持時(shí)間為半小時(shí)的早會(huì)，安排最急需解決的工作；跟蹤督促各工程師及時(shí)完成工作任務(wù)，并指導(dǎo)其解決問(wèn)題或提供方法；協(xié)調(diào)成控、采購(gòu)、綜合財(cái)務(wù)等配合工作。
第二、 嚴(yán)格進(jìn)行進(jìn)度控制、質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)文明施工獎(jiǎng)罰制度。
第三、 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，制定了《監(jiān)理工作管理制度》，嚴(yán)格約促監(jiān)理人員的行為，杜絕了監(jiān)理人員徇私舞弊的行為。
3.財(cái)務(wù)管理方面：嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，
1. 項(xiàng)目前期：項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要 的。前期應(yīng)該做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)該充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美的、可行的銷售計(jì)劃，另外在可行性接待必須把自己的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少現(xiàn)金投入，減少資金成本。
2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)：安化項(xiàng)目的設(shè)計(jì)還不夠完美，主要體現(xiàn)在
等方面。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物理和財(cái)力投入的多少，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。
3.做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制：在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。
4.與政府各部門(mén)關(guān)系處理上：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一個(gè)塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用可以折減，對(duì)于這一塊費(fèi)用用一句話說(shuō)明就是：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。用最少的錢(qián)去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。
1、2018年完成前期測(cè)風(fēng)工作項(xiàng)目4個(gè)，分別為：銀川200MW風(fēng)電項(xiàng)目、武當(dāng)100MW風(fēng)電項(xiàng)目、峨眉100MW風(fēng)電項(xiàng)目、東山100MW風(fēng)電項(xiàng)目。取得水土保持批復(fù)文件3個(gè)，分別為：山西50MW風(fēng)電項(xiàng)目、山東100MW風(fēng)電項(xiàng)目、大河50MW風(fēng)電項(xiàng)目。
2、接入系統(tǒng)工作完成情況：
2.1大慶50MW項(xiàng)目接入系統(tǒng)可研已通過(guò)省電力公司的評(píng)審，計(jì)劃明年開(kāi)工建設(shè)；
2.2哈爾濱100MW項(xiàng)目接入系統(tǒng)已取得省電力公司綠色許可，計(jì)劃明年開(kāi)工建設(shè)；
2.3大河50MW項(xiàng)目、山東100MW項(xiàng)目和山西50MW項(xiàng)目的接入系統(tǒng)可研報(bào)告已編制完成，經(jīng)與省電力公司溝通，準(zhǔn)備近期組織評(píng)審。
二、2019年項(xiàng)目前期工作計(jì)劃：
1、東山50MW風(fēng)電項(xiàng)目
（1）與縣政府重新簽訂開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議；
（2）項(xiàng)目列入2019年省開(kāi)發(fā)規(guī)劃；
（3）取得市國(guó)土資源局用地預(yù)審批復(fù)文件；
（4）取得市住建局的選址意見(jiàn)批復(fù)文件；
（5）完成項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告審查，并上報(bào)市發(fā)改委完成項(xiàng)目核準(zhǔn)。
2、榆林50MW風(fēng)電項(xiàng)目
（1）取得縣國(guó)土局、林業(yè)局、住建局、環(huán)保局和文旅局同意開(kāi)展前期工作的文件；
（2）項(xiàng)目列入省2019年風(fēng)電開(kāi)發(fā)規(guī)劃；
（3）取得市國(guó)土資源局的用地預(yù)審批復(fù)文件；
（4）取得市規(guī)劃局的建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)；
（5）完成可研報(bào)告編制、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告評(píng)審，取得項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)文件。
2012~2014年期間，我學(xué)校畢業(yè)后既入職新疆北新投資建設(shè)有限公司下屬重慶蘊(yùn)豐建設(shè)工程有限公司，主要負(fù)責(zé)重慶北·御龍灣城市綜合體開(kāi)發(fā)管理協(xié)調(diào)工作，在現(xiàn)場(chǎng)管理中，因城市綜合體項(xiàng)目尚未步入全面建設(shè)，我首先對(duì)整個(gè)項(xiàng)目地段進(jìn)行了熟悉了解，隨同領(lǐng)導(dǎo)多次對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行了實(shí)地勘察研究學(xué)習(xí)，對(duì)區(qū)域邊線、區(qū)域內(nèi)地勢(shì)地貌、水文特點(diǎn)等有了深入了解，對(duì)前期的整體項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行了仔細(xì)閱讀學(xué)習(xí)，并報(bào)名參加了房地產(chǎn)策劃師考試，順利取得房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格證書(shū)；另一方面，我還負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期圍墻砌筑及地塊內(nèi)建筑拆遷工作，能夠按照公司計(jì)劃及時(shí)完成拆遷及圍墻砌筑。同時(shí)在工作之余對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行深入了解，學(xué)到了有個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)、開(kāi)發(fā)流程、營(yíng)銷策劃、后期管理等各個(gè)方面的知識(shí)。
2014年4月，因工作原因我由重慶蘊(yùn)豐建設(shè)工程有限公司調(diào)動(dòng)至新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司并工作至今，負(fù)責(zé)“北新集團(tuán)大廈”項(xiàng)目及“北新雅居小區(qū)”項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃施工報(bào)建、市政配套辦理、外圍關(guān)系對(duì)接及各部門(mén)工作配合等前期工作。
2014年完成規(guī)劃施工報(bào)建：取得“北新集團(tuán)大廈項(xiàng)目”建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅藍(lán)線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)等重要規(guī)劃類證書(shū)，提前完成人防圖紙審查、施工藍(lán)圖審查工作并取得審圖合格證，同時(shí)完成施工、監(jiān)理單位招標(biāo)；施工、監(jiān)理合同備案；質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督備案等重要節(jié)點(diǎn)工作，市政配套辦理完成項(xiàng)目臨時(shí)用水用電對(duì)接，完成項(xiàng)目門(mén)牌號(hào)碼辦理等工作。
2015年完成北新雅居項(xiàng)目拿地前期工作：取得區(qū)長(zhǎng)和管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的批示意見(jiàn)，按照市委要求實(shí)現(xiàn)土地掛牌，辦理了《關(guān)于新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北新總部基地生活配套項(xiàng)目備案的批復(fù)》；完成了項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)保證金的繳納工作和相關(guān)掛牌資料的提交。
北新大廈項(xiàng)目前期工作方面，取得了《建設(shè)工程施工許可證》（正本），并完成了除1263萬(wàn)元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和供熱配套費(fèi)依據(jù)綠色建筑優(yōu)惠政策按照保函形式支付以外的勞保統(tǒng)籌費(fèi)、墻改基金、散裝水泥專項(xiàng)基金的繳納工作。取得了建筑物標(biāo)準(zhǔn)化命名的批復(fù)，取得項(xiàng)目名稱和門(mén)牌號(hào)證明的批復(fù)。完成了項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告的修改、定稿與審核；完成了外裝施工圖網(wǎng)上申報(bào)、專家意見(jiàn)回復(fù)和《施工圖審圖合格證》的辦理。；完成了商業(yè)街資料的申報(bào)，并進(jìn)一步與建工師發(fā)改委和商務(wù)局溝通洽談，取得項(xiàng)目在建工師層面上的宣傳、推廣及優(yōu)惠政策的及時(shí)對(duì)接溝通；完成樓盤(pán)審核、鑰匙盤(pán)資料修改、項(xiàng)目信息備案和預(yù)售許可申報(bào)、審批，取得了《商品房預(yù)售許可證》；辦理完成了《防雷設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書(shū)》。
2016年完成“北新大廈”臨時(shí)用地”延期審批工作；完成夜景亮化”設(shè)計(jì)方案審批；完成公共部分裝修（內(nèi)裝）施工圖設(shè)計(jì)審查、公共部分裝修（內(nèi)裝）消防設(shè)計(jì)審核；協(xié)調(diào)各類施工檢測(cè)和竣工驗(yàn)收工作，保證了“北新大廈”項(xiàng)目順利完成竣工驗(yàn)收。
近年來(lái)國(guó)際油價(jià)持續(xù)走低，并將可能長(zhǎng)期低位徘徊，投資者們對(duì)油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益表現(xiàn)出了前所未有的重視。如何使油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)展實(shí)現(xiàn)最大效益，已成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)工作恰恰是既可以總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在提供參考借鑒方面有著極為重要的作用。本文主要對(duì)油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的后評(píng)r體系進(jìn)行了研究，以期可以為一些油田企業(yè)開(kāi)展后評(píng)價(jià)提供參考依據(jù)，促進(jìn)我國(guó)油田企業(yè)的健康成長(zhǎng)。
一、油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)
第一，評(píng)價(jià)體系更加復(fù)雜。通過(guò)對(duì)油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析之后，我們可以知道油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指的是一個(gè)集鉆井、油藏、地面工程、采油采氣為一體的系統(tǒng)性的評(píng)價(jià)活動(dòng)。油田企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)的過(guò)程中，不僅要一一分析各個(gè)單項(xiàng)工程，還要掌握它們彼此之間的關(guān)系。所以，油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)體系的開(kāi)展必須要收集更多的資料，數(shù)據(jù)的處理也更加復(fù)雜；第二，經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先。整個(gè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系包括項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施過(guò)程的評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目實(shí)施效果的評(píng)價(jià)，主要有項(xiàng)目的可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響以及社會(huì)影響這幾個(gè)方面。然而由于油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有耗時(shí)長(zhǎng)、投資大、結(jié)果多變的特點(diǎn)，投資者最為看重的還是項(xiàng)目的盈利能力，所以在油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中，優(yōu)先考慮的一項(xiàng)評(píng)價(jià)工作便是對(duì)盈利能力的評(píng)價(jià)。但是隨著我國(guó)在這方面法律制度的不斷健全，石油企業(yè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響以及生態(tài)環(huán)境的影響。
二、油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的必要性
首先，后評(píng)價(jià)工作能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)和指導(dǎo)。油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工序繁多復(fù)雜，具有很強(qiáng)的層次關(guān)聯(lián)性。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策、建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中后評(píng)價(jià)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合早期在生產(chǎn)過(guò)程中暴露出的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目不斷進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，有效提高整體效益，對(duì)以后的油氣生產(chǎn)同樣也會(huì)起到一定的指導(dǎo)性。其次，后評(píng)價(jià)工作對(duì)新項(xiàng)目的啟示和參考。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，能為以后開(kāi)展類似項(xiàng)目提供一定的參考和借鑒。由于類似項(xiàng)目涉及的地質(zhì)概況、環(huán)境交通、鉆采技術(shù)方案等具有一定的類似性，在投資者對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資時(shí)，可以從相應(yīng)的后評(píng)價(jià)資料中尋求參考，以更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
三、油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
（一）構(gòu)建原則
1、系統(tǒng)性。系統(tǒng)性原則指的是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系內(nèi)個(gè)指標(biāo)見(jiàn)的層次性、關(guān)聯(lián)性、整體性、適用性以及動(dòng)態(tài)性等。由于油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益涉及到了眾多的部門(mén)，評(píng)級(jí)所需的時(shí)間一般都較長(zhǎng)，而且各項(xiàng)指標(biāo)之間具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，同時(shí)為了確保后評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性，在建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，應(yīng)在整個(gè)評(píng)價(jià)體系過(guò)程中堅(jiān)持系統(tǒng)性的原則。
2、科學(xué)性。油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)成功的科學(xué)可信性不僅取決于評(píng)價(jià)資料是否可靠、評(píng)價(jià)方法是否得當(dāng)，還與項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系構(gòu)建的科學(xué)性密不可分。評(píng)價(jià)體系應(yīng)建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)之上，各指標(biāo)的概念和內(nèi)涵，使整個(gè)評(píng)價(jià)體系能夠客觀的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行衡量。
3、反饋性。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的最終目的是進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)以及信息的反饋。因而在建設(shè)后評(píng)價(jià)體系時(shí)，也應(yīng)本著有效反饋的原則，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)在反饋過(guò)程中的可理解性、可接受性進(jìn)行考慮，從而保證油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)具有較為明顯的反饋指導(dǎo)作用。
4、可操作性。由于油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目復(fù)雜，在構(gòu)建經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，應(yīng)充分考慮各項(xiàng)資料獲取、方法采用的可行性。應(yīng)盡量利用項(xiàng)目所在單位和上級(jí)主管部門(mén)能直接提供的數(shù)據(jù)資料來(lái)建立相應(yīng)的后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
（二）構(gòu)建的指標(biāo)體系
1、投資結(jié)構(gòu)變化情況評(píng)價(jià)。油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資是由采油工程投資、地面工程投資以及鉆井工程投資等部分組成的，所以在進(jìn)行總投資變動(dòng)情況的分析時(shí)，應(yīng)根據(jù)投資內(nèi)容具體開(kāi)展，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目投資的變動(dòng)情況，合理總結(jié)投資的開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)情況，要根據(jù)調(diào)研資料對(duì)資金的來(lái)源、到位情況以及使用情況進(jìn)行科學(xué)分析。
2、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力分析。油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力分析是經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)的核心和重點(diǎn)。石油石化項(xiàng)目的特殊性，石油企業(yè)應(yīng)對(duì)油氣田開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析，在傳統(tǒng)的指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、稅后投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)原油價(jià)格的計(jì)提、原油商品率、石油特別收益金進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。
3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析。由于油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間一般都較長(zhǎng)，而且國(guó)際石油交易環(huán)境長(zhǎng)期處于動(dòng)蕩的情況下，經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展，應(yīng)對(duì)原油價(jià)格的走勢(shì)以及物價(jià)指數(shù)變化給操作成本以及管理費(fèi)用帶來(lái)的一些變化因素，同時(shí)，由于項(xiàng)目的主要作用對(duì)象是石油資源，而實(shí)際勘探開(kāi)發(fā)出來(lái)的油氣資源產(chǎn)量與油氣藏儲(chǔ)量評(píng)價(jià)之間存在有一定的差距，因而分析項(xiàng)目的累減與累增產(chǎn)量，有利于投資者更加明確項(xiàng)目的總體走勢(shì)，方便其進(jìn)行管理決策。
四、結(jié)語(yǔ)
中圖分類號(hào)：X22
目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上漲有目共睹，而且與此同時(shí)我國(guó)也在大力的開(kāi)展環(huán)境保護(hù)工作，該工作的開(kāi)展在一定程度上改善了我國(guó)部分地區(qū)的生態(tài)環(huán)境，而且我國(guó)在總體生態(tài)環(huán)境方面的保護(hù)和治理呈穩(wěn)定趨勢(shì)，但是不得不承認(rèn)的是，我國(guó)對(duì)環(huán)境保護(hù)的力度還需要繼續(xù)加大，環(huán)境污染的現(xiàn)象在當(dāng)下仍然是一個(gè)威脅人類和大自然的重要問(wèn)題。自1970年以來(lái)，我國(guó)將大部分的環(huán)境治理工作投入到了治理工業(yè)污染的方向上，進(jìn)而忽略了對(duì)城鄉(xiāng)污染的治理。因?yàn)檗r(nóng)村具有較好的工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，所以很多工廠企業(yè)將廠址轉(zhuǎn)移到了城鎮(zhèn)，這就造成了城鎮(zhèn)污染的日益嚴(yán)重，而污染也從市區(qū)逐漸擴(kuò)散到了城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村，再加之以城鄉(xiāng)林業(yè)的自身發(fā)展，各種農(nóng)藥等化學(xué)制劑的使用，對(duì)城鄉(xiāng)的自然環(huán)境都造成了極大的污染，自然生態(tài)環(huán)境已經(jīng)逐漸承受不住這種超負(fù)荷的環(huán)境污染，所以對(duì)林業(yè)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染評(píng)價(jià)是現(xiàn)下的當(dāng)務(wù)之急。
一、林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境污染的特點(diǎn)
林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不合理對(duì)環(huán)境造成的影響非常之大，這種對(duì)環(huán)境不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)會(huì)造成對(duì)土壤的嚴(yán)重破壞，在土壤不能進(jìn)行自我調(diào)節(jié)的超負(fù)荷破環(huán)下，就會(huì)造成非常嚴(yán)重的永久性生態(tài)環(huán)境損害，而這種污染因?yàn)槠洳痪哂袝r(shí)間和空間上的統(tǒng)一性，所以就成為不被人們重視的污染隱患。而且這種污染停留在土壤中的時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)人類造成的影響也具有持續(xù)性。根據(jù)相關(guān)人員的調(diào)查研究顯示，林業(yè)開(kāi)發(fā)造成的土壤污染經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累沉淀，最后導(dǎo)致的環(huán)境破壞不可逆，這種破壞不僅僅是對(duì)環(huán)境造成的不良影響，同時(shí)也對(duì)人類今后的林業(yè)開(kāi)發(fā)等產(chǎn)生了非常大的損失，可以說(shuō)，環(huán)境污染對(duì)人類生產(chǎn)生活影響重大。
二、通過(guò)技術(shù)手段對(duì)林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境造成的影響評(píng)價(jià)內(nèi)容
通過(guò)對(duì)不同的林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行影響評(píng)價(jià)，可以分為大氣、水、土壤、森林、固體污染等多方面污染評(píng)價(jià)，以下我們以大氣和土壤為例做環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析。
2.1大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià)
大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià)是通過(guò)對(duì)林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自身需要造成的大氣污染進(jìn)行測(cè)評(píng)，一些林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的氮肥等肥料的揮發(fā)性物質(zhì)如二氧化硫、氨氣等對(duì)大氣可以造成非常嚴(yán)重的污染。根據(jù)對(duì)這部分污染的評(píng)價(jià)，選取影響性最大的污染氣體進(jìn)行單位性的檢測(cè)，依據(jù)當(dāng)時(shí)的大氣情況以及測(cè)定的范圍進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算，得出該地區(qū)林業(yè)對(duì)大氣污染的污染參數(shù)，最后通過(guò)對(duì)污染的排放形式等進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)，最終確定出測(cè)試地區(qū)林業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)大氣造成環(huán)境影響的具體參數(shù)。
2.2對(duì)土壤環(huán)境造成的影響評(píng)價(jià)
根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究表明，土壤具有一定的分布不均勻性，所以林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)土壤造成的影響也存在著一定的分布不平衡。因?yàn)橥寥谰哂形叫缘奶厥庑再|(zhì)，所以林業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)土壤造成的污染通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，容易產(chǎn)生越來(lái)越大的危害效應(yīng)，而且土地環(huán)境比較復(fù)雜，所以在進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)也有很大的難度。通過(guò)對(duì)單位土壤分析推出當(dāng)?shù)赝寥赖奈廴疚镏饕獊?lái)源，并且結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況，從而得出影響當(dāng)?shù)厮亮魇У闹饕颉?/p>
三、林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)方法
3.1環(huán)境識(shí)別法
在林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響測(cè)評(píng)方法中，環(huán)境識(shí)別法是根據(jù)與林業(yè)發(fā)展相關(guān)的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照核查，從而對(duì)林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境影響做出一定的評(píng)價(jià)，這些標(biāo)準(zhǔn)一般包括《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-2006）、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）等一系列與林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的環(huán)境認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)將該地區(qū)的環(huán)境測(cè)試結(jié)果與這些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，可以對(duì)林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境造成的污染產(chǎn)生明確的評(píng)價(jià)結(jié)果。
3.2定量模型計(jì)算法和矩陣法
定量模型算法是通過(guò)對(duì)污染情況進(jìn)行模型化處理進(jìn)行環(huán)境影響的評(píng)價(jià)，這種方法能夠有效的再現(xiàn)污染的情況，并且可以對(duì)一些相對(duì)復(fù)雜的污染進(jìn)行評(píng)價(jià)和測(cè)定，通常在對(duì)一些重金屬污染等進(jìn)行測(cè)試的模型構(gòu)造中使用。
所謂列表矩陣法就是對(duì)一些林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的因素進(jìn)行研究并且總結(jié)，對(duì)影響環(huán)境程度較大的因素進(jìn)行重點(diǎn)研究，并且將這些影響因素分點(diǎn)進(jìn)行探討，最終得到該作用因素對(duì)生態(tài)環(huán)境的總體影響分析結(jié)果。
3.3圖像法
圖像法顧名思義是根據(jù)圖像對(duì)林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，這種測(cè)定方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模大的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)進(jìn)行整體的圖形測(cè)定，以這種直觀的表現(xiàn)方法可以對(duì)測(cè)定地區(qū)產(chǎn)生各個(gè)方面的綜合型評(píng)價(jià)。
總結(jié)：
林業(yè)的發(fā)展在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用固然不容忽視，但是對(duì)林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的環(huán)境污染同樣需要重視。如果人類賴以生存的環(huán)境受到了破壞，那么技術(shù)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步也沒(méi)有了存在的必要，在發(fā)展的同時(shí)重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，對(duì)人類的可持續(xù)發(fā)展也是一個(gè)重要貢獻(xiàn)，同時(shí)也為未來(lái)的后續(xù)生存做了良好的鋪墊。通過(guò)對(duì)林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行良好的科學(xué)的環(huán)境影響測(cè)評(píng)，在林業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)盡最大可能不對(duì)環(huán)境造成影響，是林業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員當(dāng)前首先需要研究的問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
[1]李偉.農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響因素及評(píng)價(jià)方法研究[J].中國(guó)農(nóng)機(jī)化，2009，221（1）：68-70.
當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也呈現(xiàn)出了規(guī)范化的發(fā)展趨勢(shì)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策的背景下，開(kāi)發(fā)商要想獲得原有的豐厚利潤(rùn)，就必須從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身出發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)的成本控制與管理，這不僅對(duì)于項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的影響，同時(shí)，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌也具有重要的意義。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制對(duì)象
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過(guò)程、全方位的控制過(guò)程，企業(yè)只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的控制，才能最大限度地降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，提高企業(yè)的利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)該主要圍繞土地成本費(fèi)用控制、開(kāi)發(fā)決策階段控制、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制、招投標(biāo)階段成本控制、施工竣工階段成本控制以及營(yíng)銷階段成本控制等幾個(gè)環(huán)節(jié)展開(kāi)，采取具有針對(duì)性的措施，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，以最大限度地提高項(xiàng)目的獲利水平。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理存在的問(wèn)題
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制也逐漸趨于合理。但是，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制還存在著諸多問(wèn)題，成為制約企業(yè)獲利能力、行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
2.1 缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程控制與管理
從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制現(xiàn)狀來(lái)看，大多都比較注重項(xiàng)目施工階段的成本控制，而對(duì)其它幾個(gè)環(huán)節(jié)則缺乏足夠的重視，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的額外增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制對(duì)于降低整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本都具有重要的影響。當(dāng)前，企業(yè)都比較重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“顯性成本”，而對(duì)“隱性成本”的控制重視程度不夠。事實(shí)上，決策、招標(biāo)、設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的成本控制對(duì)于提高項(xiàng)目的獲利水平都具有積極地意義。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃缺失
當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理階段，缺少詳細(xì)地、科學(xué)地管理計(jì)劃。從歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的實(shí)踐來(lái)看，項(xiàng)目成本控制計(jì)劃是典型的事前管理，在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有指導(dǎo)性的作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目成本分析、成本考核的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)制定詳細(xì)地成本控制計(jì)劃，可以將成本控制“化整為零”，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。而我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了趕工期，不愿意花費(fèi)時(shí)間去制定成本控制計(jì)劃，基本上實(shí)行的是“走一步看一步”的控制措施，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本居高不下。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法落后
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法比較落后，大多數(shù)的企業(yè)是在工程完工后，根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、決算報(bào)告進(jìn)行核算，這種方法不利于企業(yè)收集、處理、儲(chǔ)存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種支出成本，企業(yè)不能準(zhǔn)確地、及時(shí)地發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方面存在的問(wèn)題，從而企業(yè)失去了對(duì)癥下藥、采取針對(duì)性控制措施的良機(jī)，損害了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)施這種控制方法，企業(yè)的成本已經(jīng)成為一種既定的事實(shí)，額外支出的成本已經(jīng)無(wú)法挽回。
2.4 企業(yè)不重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行總結(jié)
在我國(guó)，一些中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目結(jié)束后，往往會(huì)立刻轉(zhuǎn)向下一個(gè)項(xiàng)目，甚至于就地解散現(xiàn)有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“機(jī)構(gòu)”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織架構(gòu)不夠穩(wěn)定，沒(méi)有對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)、分析。在這種情形下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本績(jī)效考核、獎(jiǎng)懲也就很難落到實(shí)處。缺乏“有獎(jiǎng)有懲”的成本控制機(jī)制約束，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理也就失去了其應(yīng)有的意義。
3 優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的對(duì)策
綜上分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，確實(shí)存在著一些問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面制定具有針對(duì)性的措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制和管理，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化。
3.1 進(jìn)行全過(guò)程成本控制與管理
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本控制與管理時(shí)，應(yīng)該按照全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，在注重施工階段控制的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，以實(shí)現(xiàn)全壽命周期成本最小的目標(biāo)。決策階段影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的程度最大，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)階段，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有指導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵，從支出成本來(lái)看，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般不足整個(gè)工程成本的1%，但是，其對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響卻達(dá)75%，企業(yè)可以通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)、階段設(shè)計(jì)成果審批制度、實(shí)施設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲以及推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度等措施，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量。招投標(biāo)階段的成本控制應(yīng)該首先制定科學(xué)的、公正的評(píng)標(biāo)方法，加強(qiáng)對(duì)評(píng)標(biāo)的管理力度，仔細(xì)分析各個(gè)投標(biāo)單位的文件，嚴(yán)禁低價(jià)中標(biāo)、不平衡報(bào)價(jià)行為出現(xiàn)。
3.2 制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃
依據(jù)基本建設(shè)工程的預(yù)算，按照相關(guān)的規(guī)定，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體和階段性成本控制計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃與管理主要包括概算和預(yù)算兩個(gè)方面的內(nèi)容，在進(jìn)行項(xiàng)目概算和預(yù)算時(shí)，可以采取因素測(cè)算法和直接計(jì)算法兩種計(jì)算方法。制定成本控制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)考慮兩個(gè)方面的內(nèi)容：（1）項(xiàng)目初期成本計(jì)劃質(zhì)量必須高，項(xiàng)目建設(shè)初期由于只是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算，難以得到詳細(xì)地成本數(shù)據(jù)，而且項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中還面臨著一些外在因素的影響，這些因素都會(huì)影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃制定的過(guò)程和質(zhì)量；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的制定要考慮到人為因素的影響，由于計(jì)劃是以專業(yè)人員對(duì)未來(lái)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)行情進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制定的，成本的大小不可避免地會(huì)受到人為因素的影響。因此，企業(yè)在制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該從項(xiàng)目決策的高度出發(fā)，依據(jù)科學(xué)性的原則，并考慮客觀因素的影響，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)各種資源的優(yōu)化配置，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。
3.3 運(yùn)用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方法，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施成本控制
對(duì)于大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、增值管理技術(shù)（EVM）等方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行事中控制。兩種控制方法對(duì)控制技術(shù)水平的要求較高，需要企業(yè)建立于WBS、EVM相配套的成本控制基礎(chǔ)管理體系?？刂企w系的建設(shè)要綜合考慮項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、網(wǎng)絡(luò)信息管理技術(shù)、成本控制績(jī)效考核制度、管理費(fèi)用定額包干使用制度等幾個(gè)方面的內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行控制，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)地成本控制及管理。
4 結(jié)論
在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)近乎近于白熱化的條件下，如何降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在積極進(jìn)行營(yíng)銷策劃的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及施工等各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，促進(jìn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提高。
參考文獻(xiàn)
Abstract: in recent years, the rapid development of China's construction industry, brought the rapid increase in real estate development project. The process of development of real estate project, cost control management as the core content of cost control in the management of the whole project, occupies a decisive position also determine how the actual benefit of the development projects in the. This paper starts with the work experience, how to do scientific and reasonable to the enterprise cost control and management, how to enhance the management level of the enterprises, improve the competitiveness of enterprises, are discussed in detail, with the hope that to improve the.
Keywords: real estate; measures; decision-making; project; benefit
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）
一、前言
隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，成本管理工作逐漸被越來(lái)越多的企業(yè)所重視，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性、全面性的工作，成本控制需要落實(shí)到項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，尤其在一些較大型或大型項(xiàng)目上，全面加大了成本控制的力度甚為重要。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目部應(yīng)該在成本的降低， 精品項(xiàng)目的奉獻(xiàn)， 以及市場(chǎng)的拓展等方面多投入些精力； 與此同時(shí)， 也該在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各方面精打細(xì)算， 這樣才能杜絕浪費(fèi)和減少不必要的開(kāi)支， 從而做到用最少的投入取得最大的產(chǎn)出。除此之外，需要把握的是規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化原則。實(shí)踐證明，只有確保整體上各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作能做到科學(xué)控制，才能真正實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤(rùn)的目的。換言之，如果成本管理工作中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，到最后都很可能會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)效益，甚至?xí)盃恳话l(fā)而動(dòng)全身”，使其他環(huán)節(jié)的成本控制工作成為徒勞。在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制體系中需要把握的是經(jīng)濟(jì)效益原則。只抓質(zhì)量和進(jìn)度從而忽略了成本和市場(chǎng)的現(xiàn)象，因?yàn)檫@樣以來(lái)很容易產(chǎn)生比較單純的生產(chǎn)觀以及進(jìn)度觀。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施
要切實(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，必須要將成本管理工作貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各個(gè)部分，嚴(yán)格落實(shí)成本控制中的各項(xiàng)規(guī)定。在一些較大型項(xiàng)目上，如果項(xiàng)目成本管理工作得到全面加強(qiáng)，最終就可以取得良好的成效。要探討項(xiàng)目工程的成本控制管理，本文就從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的兩大階段決策階段與實(shí)施階段中各個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行討論。
⑴決策階段
首先，決策設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)籌階段，尤其是在做投資估算時(shí)，必須要全面的了解市場(chǎng)動(dòng)向，進(jìn)而根據(jù)市場(chǎng)中的實(shí)際信息來(lái)分析費(fèi)用和成本，這樣才能確保投資估算結(jié)果的準(zhǔn)確性。舉例如下：
例1 在項(xiàng)目的決策階段，首先充分做好了項(xiàng)目可行性研究工作，通過(guò)認(rèn)真的分析之后，擬定一個(gè)較深入的可行性研究報(bào)告。為了避免可行性研究工作出現(xiàn)“形式化”的現(xiàn)象，在制定項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告時(shí)，要充分明確了投資估算結(jié)果、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)果等指標(biāo)，并嚴(yán)格核查相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，為后續(xù)工作提供了有利依據(jù)。
例2 在項(xiàng)目做投資估算之前，先派出了多方面專業(yè)人員進(jìn)行深入市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握了一手材料價(jià)格等相關(guān)信息，最后將各方面調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行匯總，從而做到結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)做出投資估算，為后續(xù)的工作提供了依據(jù)。
除了一些有形的成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還存在各種各樣的隱形風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失， 一旦出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)， 成本控制工作的所有成果很可能會(huì)付之一炬， 因此企業(yè)必須要對(duì)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控。在項(xiàng)目的決策設(shè)計(jì)階段，充分進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，預(yù)測(cè)可能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)專業(yè)管理人員與各部門(mén)主管進(jìn)行探討，制訂了一系列的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，對(duì)于一些難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，積極的采取了轉(zhuǎn)移措施，大大降低了企業(yè)的隱形成本，最終減低項(xiàng)目因突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)所造成經(jīng)濟(jì)損失。
設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目中各項(xiàng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案不合理造成浪費(fèi)；若要防止這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，就要確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案具有科學(xué)性和合理性。
在項(xiàng)目設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，在選擇設(shè)計(jì)單位前，先擬定設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和委托任務(wù)書(shū)時(shí)，要嚴(yán)格按照投資估算的結(jié)果來(lái)確定造價(jià)管理的目標(biāo)；在最終確定設(shè)計(jì)方案前，要同時(shí)擬定了多種設(shè)計(jì)方案然后將各個(gè)方案進(jìn)行對(duì)比分析，以安全性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性為基礎(chǔ)，選擇最佳的設(shè)計(jì)方案并且在分析設(shè)計(jì)概算時(shí)，將設(shè)計(jì)概算與投資估算進(jìn)行對(duì)照，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)概算超出投資估算時(shí)，及時(shí)找出原因加以調(diào)整。
除此之外，在設(shè)計(jì)階段材料和設(shè)備的選型也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場(chǎng)動(dòng)向避免價(jià)格波動(dòng)造成的損失和浪費(fèi)。工程項(xiàng)目在施工圖設(shè)計(jì)完成之后，派專人再次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，掌握各種材料、設(shè)備的價(jià)格動(dòng)向等信息，確定后對(duì)一些較大型的設(shè)備或大批量的材料，及時(shí)擬定出了材料設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃，為防止材料價(jià)格波動(dòng)造成的影響。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)包階段，各承包商、供應(yīng)商之間存在著多方面競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格和實(shí)力的比拼都非常激烈，很容產(chǎn)生一些“虛假”、“違規(guī)”的現(xiàn)象，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的成本管理， 可見(jiàn)發(fā)包階段的成本管理工作不容忽視。
工程項(xiàng)目在發(fā)包階段，要嚴(yán)格將預(yù)算控制在概算的范圍之內(nèi)，并且在擬定招標(biāo)文件時(shí)， 充分考慮到了包括現(xiàn)場(chǎng)情況、投資情況、項(xiàng)目要求、投標(biāo)要求、合同條款、評(píng)標(biāo)原則、承包方式、承保范圍、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、材料設(shè)備的結(jié)算方法、投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)取方法、工程款的支出方式、工程量的計(jì)算方式及最終竣工結(jié)算準(zhǔn)則等各個(gè)方面進(jìn)行明確的文字規(guī)定。在施工階段的成本管理工作更具有廣泛性、系統(tǒng)性和長(zhǎng)期性，想要提高成本控制工作的實(shí)際效果，施工階段的成本控制是重中之重。
⑵實(shí)際階段
在實(shí)施階段中，工程項(xiàng)目在開(kāi)工之前充分落實(shí)資金撥付計(jì)劃， 在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中， 需根據(jù)各環(huán)節(jié)的實(shí)際工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格遵守合同的支付條款，及時(shí)撥付工程進(jìn)度款項(xiàng)。同時(shí)將工程量、工程進(jìn)度與資金撥付情況定時(shí)進(jìn)行核對(duì)。成本管理人員嚴(yán)格按照成本明細(xì)表中的指標(biāo)來(lái)控制施工成本，定期進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度比較，計(jì)劃成本指標(biāo)與實(shí)際成本進(jìn)行比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)超指標(biāo)現(xiàn)象時(shí)及時(shí)分析原因并采取措施加以應(yīng)對(duì)，而且相關(guān)的單據(jù)和簽證都由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)整理以及定期上報(bào)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，項(xiàng)目部人員的管理是管理工作自上而下有效進(jìn)行的關(guān)鍵，具體管理中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：① 項(xiàng)目經(jīng)理明確自身在施工中的責(zé)任，確定在不盡到責(zé)任的情形下的相關(guān)懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現(xiàn)成本超支的情況， 應(yīng)按比例扣除項(xiàng)目經(jīng)理的獎(jiǎng)金。② 項(xiàng)目部?jī)?nèi)部應(yīng)該把責(zé)任層層劃分具體到個(gè)人，執(zhí)行誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，施工過(guò)程中一旦出現(xiàn)人為的成本超支，應(yīng)扣除相關(guān)人員的獎(jiǎng)金，相反若節(jié)約了成本，可將一定比例的成本作為獎(jiǎng)金激勵(lì)負(fù)責(zé)人員，使得項(xiàng)目部人員漸漸具備節(jié)約成本的意識(shí)。三、工程項(xiàng)目結(jié)算的分析
項(xiàng)目結(jié)算是工程項(xiàng)目把關(guān)的最后環(huán)節(jié)，如果結(jié)算階段的成本管理工作出現(xiàn)偏差，很可能會(huì)導(dǎo)致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項(xiàng)目的成本控制前功盡棄，因此在結(jié)算階段， 要嚴(yán)格認(rèn)真地進(jìn)行審查和整理結(jié)算資料，制定嚴(yán)格合理的結(jié)算流程，力求必須要做好收尾工作，對(duì)成本控制工作做出準(zhǔn)確的總結(jié)。
在工程項(xiàng)目竣工后，工作人員要及時(shí)對(duì)工程資料進(jìn)行匯總分析。在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，要以設(shè)計(jì)圖紙、簽證文件、合同協(xié)議、變更聯(lián)系單等文件作為依據(jù)，全面分析各項(xiàng)成本費(fèi)用，并且在工程項(xiàng)目中還要建立明確的結(jié)算責(zé)任機(jī)制、結(jié)算復(fù)審機(jī)制、尾款會(huì)簽機(jī)制，結(jié)算結(jié)果要由專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施審核，在結(jié)算工作完成后，工作人員對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的實(shí)際效果進(jìn)行總結(jié)，積累成本管理經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供依據(jù)和參考。
四、 總結(jié)：
通過(guò)在項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制工作，使項(xiàng)目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析，總結(jié)出了很多成本控制的管理經(jīng)驗(yàn)，為以后繼續(xù)開(kāi)發(fā)工作提供了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的重要途徑，同時(shí)也有利于提高人們的生活水平。工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要將質(zhì)量與效益并重，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上如何節(jié)約成本費(fèi)用，需要我們共同去探索。相信在未來(lái)的發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施會(huì)更加健全，工程項(xiàng)目將會(huì)向著“質(zhì)量更高、效益更高、規(guī)模更高”的方向前進(jìn)，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)更好的服務(wù)于社會(huì)，將人們的生活水平推向新的高度。
參考文獻(xiàn)：
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[ 3] 李長(zhǎng)新. 淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)成本核算的控制[ J ] . 經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息, 2010( 16) .
我鄉(xiāng)易地扶貧搬遷及連片扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及8個(gè)村，貧困戶223戶，643人。
二、評(píng)估工作開(kāi)展及評(píng)估發(fā)現(xiàn)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)
（一）評(píng)估工作開(kāi)展情況。
3月30日，鄉(xiāng)黨委組織召開(kāi)班子成員會(huì)議，專題討論易地扶貧搬遷及連片扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可實(shí)施性及潛在風(fēng)險(xiǎn)。由鄉(xiāng)長(zhǎng)宣讀《縣社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施細(xì)則（試行）》并提出討論內(nèi)容：一是項(xiàng)目實(shí)施的可行性和必要性；二是集中安置點(diǎn)的選址、建設(shè)內(nèi)容、整體規(guī)劃；三是搬遷規(guī)模及搬遷方式；四是項(xiàng)目投資預(yù)算、資金來(lái)源；五是占地補(bǔ)償；六是環(huán)境保護(hù)和水土保持；七是綜合效益分析。其次，由各成員提出個(gè)人意見(jiàn)，最后黨委書(shū)記作總結(jié)講話。
（二）評(píng)估發(fā)現(xiàn)的主要社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。
合法性方面：易地扶貧搬遷及連片扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是我國(guó)重點(diǎn)扶貧項(xiàng)目，中央、省、市、縣相繼出臺(tái)相關(guān)政策保障項(xiàng)目落實(shí)，但縣扶貧辦只統(tǒng)計(jì)了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)貧困戶數(shù)和人口數(shù)，并未針對(duì)易地扶貧搬遷及連片扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定詳細(xì)方案，特別是資金方面沒(méi)有政策保障。
合理性方面：實(shí)施易地扶貧搬遷及連片扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所需資金巨大，而本地政府無(wú)多余資金填補(bǔ)，且農(nóng)戶籌資困難，各村集中安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目難以實(shí)施。
可行性方面：通過(guò)對(duì)生存環(huán)境惡劣地區(qū)的農(nóng)村貧困人口實(shí)施易地搬遷安置，根本改善其生存和發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)脫貧致富。但集中安置點(diǎn)只能解決貧困戶的住房問(wèn)題，若搬遷后土地離住房太遠(yuǎn)，極大地影響了農(nóng)耕，一些農(nóng)戶不愿搬離原住處。
安全性方面：集中安置點(diǎn)項(xiàng)目工程量大、選址難、涉及人員多，存在施工安全、飲水安全、用電安全等諸多風(fēng)險(xiǎn)。
三、防范化解社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)措施
（一）政策保障：上級(jí)部門(mén)制定出臺(tái)相關(guān)文件，確保易地扶貧搬遷及連片扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有法可依；
（二）資金保障：國(guó)家足額劃撥易地扶貧搬遷資金到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，確保集中安置點(diǎn)建設(shè)工程順利實(shí)施；
Abstract: the project cost control to real estate development projects enterprise is key to eventually return the entire project location. Along with the gradual increase of real estate development project management, cost control work has played a central role in the management of the whole project, so cost management is scientific and reasonable is very important.
Keywords: real estate project; cost control; decision; benefit
中圖分類號(hào)： F406.72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）
伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的發(fā)展越來(lái)越快，成本管理工作逐漸被越來(lái)越多的企業(yè)所重視， 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性、全面性的工作，成本控制需要落實(shí)到項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，尤其在一些較大型或大型項(xiàng)目上，全面加大了成本控制的力度甚為重要。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目部應(yīng)該在成本的降低，精品項(xiàng)目的奉獻(xiàn)，以及市場(chǎng)的拓展等方面多投入些精力；與此同時(shí)，也該在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各方面精打細(xì)算，這樣才能杜絕浪費(fèi)和減少不必要的開(kāi)支，從而做到用最少的投入取得最大的產(chǎn)出。除此之外，需要把握的是規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化原則。實(shí)踐證明，只有確保整體上各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作能做到科學(xué)控制，才能真正實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤(rùn)的目的。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施
要切實(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益， 必須要將成本管理工作貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各個(gè)部分，嚴(yán)格落實(shí)成本控制中的各項(xiàng)規(guī)定。在一些較大型項(xiàng)目上，如果項(xiàng)目成本管理工作得到全面加強(qiáng)，最終就可以取得良好的成效。要探討項(xiàng)目工程的成本控制管理，本文就從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的兩大階段———決策階段與實(shí)施階段中各個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行討論。
⑴決策階段
首先，決策設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)籌階段，尤其是在做投資估算時(shí)，必須要全面的了解市場(chǎng)動(dòng)向，進(jìn)而根據(jù)市場(chǎng)中的實(shí)際信息來(lái)分析費(fèi)用和成本，這樣才能確保投資估算結(jié)果的準(zhǔn)確性。舉例如下：
例1 在項(xiàng)目的決策階段，首先充分做好了項(xiàng)目可行性研究工作，通過(guò)認(rèn)真的分析之后，擬定一個(gè)較深入的可行性研究報(bào)告。為了避免可行性研究工作出現(xiàn)“形式化”的現(xiàn)象，在制定項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告時(shí)，要充分明確了投資估算結(jié)果、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)果等指標(biāo)，并嚴(yán)格核查相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，為后續(xù)工作提供了有力的依據(jù)。
例2在項(xiàng)目做投資估算之前，先派出了多方面專業(yè)人員進(jìn)行深入市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握了一手材料價(jià)格等相關(guān)信息，最后將各方面調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行匯總，從而做到結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)做出投資估算，為后續(xù)的工作提供了依據(jù)。
除了一些有形的成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還存在各種各樣的隱形風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，一旦出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)，成本控制工作的所有成果很可能會(huì)付之一炬， 因此企業(yè)必須要對(duì)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控。
在項(xiàng)目的決策設(shè)計(jì)階段，充分進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，預(yù)測(cè)可能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)專業(yè)管理人員與各部門(mén)主管進(jìn)行探討，制訂了一系列的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，對(duì)于一些難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，積極的采取了轉(zhuǎn)移措施，大大降低了企業(yè)的隱形成本，最終減低項(xiàng)目因突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)所造成經(jīng)濟(jì)損失。
設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目中各項(xiàng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案不合理，造成浪費(fèi)；若要防止這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，就要確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案具有科學(xué)性和合理性。
在項(xiàng)目設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，在選擇設(shè)計(jì)單位前，先擬定設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和委托任務(wù)書(shū)時(shí)，要嚴(yán)格按照投資估算的結(jié)果來(lái)確定造價(jià)管理的目標(biāo)；在最終確定設(shè)計(jì)方案前，要同時(shí)擬定了多種設(shè)計(jì)方案，然后將各個(gè)方案進(jìn)行對(duì)比分析，以安全性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性為基礎(chǔ)，選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，并且在分析設(shè)計(jì)概算時(shí)，將設(shè)計(jì)概算與投資估算進(jìn)行對(duì)照，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)概算超出投資估算時(shí)，及時(shí)找出原因加以調(diào)整。
除此之外，在設(shè)計(jì)階段材料和設(shè)備的選型也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場(chǎng)動(dòng)向，避免價(jià)格波動(dòng)造成的損失和浪費(fèi)。工程項(xiàng)目在施工圖設(shè)計(jì)完成之后，派專人再次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，掌握各種材料、設(shè)備的價(jià)格動(dòng)向等信息， 確定后對(duì)一些較大型的設(shè)備或大批量的材料， 及時(shí)擬定出了材料設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃，為防止材料價(jià)格波動(dòng)造成的影響。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)包階段，各承包商、供應(yīng)商之間存在著多方面競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格和實(shí)力的比拼都非常激烈，很容產(chǎn)生一些“虛假”、“違規(guī)”的現(xiàn)象，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的成本管理， 可見(jiàn)發(fā)包階段的成本管理工作不容忽視。
工程項(xiàng)目在發(fā)包階段，要嚴(yán)格將預(yù)算控制在概算的范圍之內(nèi)，并且在擬定招標(biāo)文件時(shí)， 充分考慮到了包括現(xiàn)場(chǎng)情況、投資情況、項(xiàng)目要求、投標(biāo)要求、合同條款、評(píng)標(biāo)原則、承包方式、承保范圍、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、材料設(shè)備的結(jié)算方法、投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)取方法、工程款的支出方式、工程量的計(jì)算方式及最終竣工結(jié)算準(zhǔn)則等各個(gè)方面進(jìn)行明確的文字規(guī)定。
在施工階段的成本管理工作更具有廣泛性、系統(tǒng)性和長(zhǎng)期性，想要提高成本控制工作的實(shí)際效果，施工階段的成本控制是重中之重。
⑵實(shí)施階段
在實(shí)施階段中，工程項(xiàng)目在開(kāi)工之前充分落實(shí)資金撥付計(jì)劃，在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中， 需根據(jù)各環(huán)節(jié)的實(shí)際工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格遵守合同的支付條款，及時(shí)撥付工程進(jìn)度款項(xiàng)。同時(shí)將工程量、工程進(jìn)度與資金撥付情況定時(shí)進(jìn)行核對(duì)。成本管理人員嚴(yán)格按照成本明細(xì)表中的指標(biāo)來(lái)控制施工成本，定期進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度比較，計(jì)劃成本指標(biāo)與實(shí)際成本進(jìn)行比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)超指標(biāo)現(xiàn)象時(shí)，及時(shí)分析原因并采取措施加以應(yīng)對(duì)，而且相關(guān)的單據(jù)和簽證都由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)整理以及定期上報(bào)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，項(xiàng)目部人員的管理是管理工作自上而下有效進(jìn)行的關(guān)鍵，具體管理中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：① 項(xiàng)目經(jīng)理明確自身在施工中的責(zé)任， 確定在不盡到責(zé)任的情形下的相關(guān)懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現(xiàn)成本超支的情況， 應(yīng)按比例扣除項(xiàng)目經(jīng)理的獎(jiǎng)金。② 項(xiàng)目部?jī)?nèi)部應(yīng)該把責(zé)任層層劃分，具體到個(gè)人， 執(zhí)行誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，施工過(guò)程中一旦出現(xiàn)人為的成本超支，應(yīng)扣除相關(guān)人員的獎(jiǎng)金，相反若節(jié)約了成本，可將一定比例的成本作為獎(jiǎng)金激勵(lì)負(fù)責(zé)人員，使得項(xiàng)目部人員漸漸具備節(jié)約成本的意識(shí)。
項(xiàng)目結(jié)算是工程項(xiàng)目把關(guān)的最后環(huán)節(jié)，如果結(jié)算階段的成本管理工作出現(xiàn)偏差，很可能會(huì)導(dǎo)致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項(xiàng)目的成本控制前功盡棄，因此在結(jié)算階段， 要嚴(yán)格認(rèn)真地進(jìn)行審查和整理結(jié)算資料，制定嚴(yán)格合理的結(jié)算流程，力求必須要做好收尾工作，對(duì)成本控制工作做出準(zhǔn)確的總結(jié)。
在工程項(xiàng)目竣工后，工作人員要及時(shí)對(duì)工程資料進(jìn)行匯總分析。在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，要以設(shè)計(jì)圖紙、簽證文件、合同協(xié)議、變更聯(lián)系單等文件作為依據(jù)，全面分析各項(xiàng)成本費(fèi)用，并且在工程項(xiàng)目中還要建立明確的結(jié)算責(zé)任機(jī)制、結(jié)算復(fù)審機(jī)制、尾款會(huì)簽機(jī)制，結(jié)算結(jié)果要由專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施審核，在結(jié)算工作完成后，工作人員對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的實(shí)際效果進(jìn)行總結(jié)，積累成本管理經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供依據(jù)和參考。
二、 總結(jié)：
通過(guò)在項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制工作，使項(xiàng)目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析，總結(jié)出了很多成本控制的管理經(jīng)驗(yàn)，為以后繼續(xù)開(kāi)發(fā)工作提供了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的重要途徑，同時(shí)也有利于提高人們的生活水平。工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要將質(zhì)量與效益并重，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上如何節(jié)約成本費(fèi)用，需要我們共同去探索。相信在未來(lái)的發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施會(huì)更加健全，工程項(xiàng)目將會(huì)向著“質(zhì)量更高、效益更高、規(guī)模更高”的方向前進(jìn)，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)更好的服務(wù)于社會(huì)，將人們的生活水平推向新的高度。
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